Modernland Realty (MDLN): Saham Calon Multibagger? Atau Justru Gocap Forever?

Beberapa waktu lalu penulis menerima pertanyaan bagus, ‘Pak Teguh, dalam kondisi krisis dan pasar saham jatuh seperti sekarang memang ada banyak sekali saham-saham super duper murah, yang berpeluang naik hingga ratusan persen (multibagger) ketika nanti krisisnya sudah berlalu. Tapi masalahnya, ketika terjadi krisis maka kinerja perusahaan akan turun/merugi, dan jika krisisnya sangat buruk maka bisa saja perusahaan tertentu justru akan bangkrut bukan? Sehingga sahamnya, meski memang sangat murah, tapi ya gak naik lagi karena perusahaannya keburu kolaps. Nah, kalau gitu bagaimana pak? Intinya, adakah cara agar kita bisa membedakan perusahaan mana yang akan bangkit pasca krisis, dan mana yang justru akan mati?

***

Buku kumpulan analisis 30 saham pilihan (Ebook Investment Planning) edisi Kuartal I 2020 sudah terbit! Anda bisa memperolehnya disini, tersedia diskon khusus selama IHSG masih dibawah 5,500. Info whatsapp 0813-1482-2827 (Yanti).

***

Nah, sebenarnya terkait pertanyaan diatas, penulis di blog ini sudah membahasnya melalui artikel yang berjudul Value Trap (ini link-nya, boleh baca dulu), atau secara harfiah bermakna ‘jebakan valuasi saham’, dimana disitu disampaikan bahwa ketika kita sebagai investor mengincar saham tertentu yang valuasinya teramat sangat murah, maka kita harus bisa menilai apakah perusahaannya sedang struggling, atau justru dying. Jika perusahaan hanya sekedar struggling saja, alias masih mampu bertahan dan juga masih beroperasi meski merugi/labanya turun, maka tetap terdapat harapan bahwa pada akhirnya kinerja mereka bakal pulih lagi, dan sahamnya bakal terbang. Tapi jika perusahaannya sedang dying/sekarat, ya artinya tinggal tunggu waktu saja sebelum mereka bangkrut, dan sahamnya menjadi worthless sama sekali.

Oke, lalu indikator apa yang paling mudah untuk menilai apakah sebuah perusahaan sedang struggling atau dying, ketika terjadi krisis? Nah, pada link artikel diatas penulis juga sudah menjelaskannya: Berdasarkan pengalaman, perusahaan-perusahaan yang dying adalah yang memiliki utang terlalu besar dibanding nilai aset bersihnya, apalagi jika utang-utang tersebut mengandung bunga yang tinggi. Contohnya Borneo Lumbung Energi & Metal (BORN), Berau Coal Energy (BRAU), Tiga Pilar Sejahtera Food (AISA), Berlian Laju Tanker (BLTA), atau perusahaan besar di Amerika Serikat yang bangkrut di tahun 2008 yakni Lehman Brothers (LEH), kesemuanya menanggung utang yang amat sangat besar sebelum mereka bangkrut. Sedangkan untuk perusahaan lainnya yang tidak memiliki utang, atau memiliki utang tapi dalam jumlah yang wajar, maka meski kinerja perusahaan turun/ikut rugi ketika krisis terjadi, tapi selama tidak muncul debt collector yang berusaha menyita aset-aset perusahaan, maka perusahaannya akan bertahan, dan akan kembali membukukan profit ketika krisisnya berakhir.

Baiklah, lalu apa hubungan tulisan diatas dengan saham dari perusahaan properti, Modernland Realty (MDLN)? Here we go. Ketika artikel ini ditulis, MDLN berada di posisi 54, turun 75% dibanding posisinya di awal tahun yakni 214, dan sepertinya sebentar lagi dia bakal mati di gocap. Pertanyaannya, kalaupun kita anggap MDLN turun karena IHSG-nya memang lagi turun, tapi kan IHSG sejauh ini baru turun sekitar 27% sejak awal tahun, dan demikian pula saham-saham lain turunnya kurang lebih segitu juga, atau maksimal 50% lah. Jadi kenapa MDLN ini seperti ambyar sendiri, apalagi mengingat kinerjanya gak bisa disebut jelek, malah cukup bagus (pada tahun penuh 2019, laba MDLN melompat ke Rp410 milyar, dibanding Rp25 milyar di tahun sebelumnya), dan valuasinya pada harga 214 juga sangat murah dengan PBV hanya 0.4 kali?

Cluster 'Asya' yang dibangun Modernland, bekerja sama dengan Astra International, dan Hongkong Land

Dan jawabannya adalah, karena sebagai perusahaan properti, maka kinerja MDLN hampir pasti akan tertekan di ‘tahun Coronavirus 2020’ ini, sedangkan disisi lain perusahaan punya dua utang obligasi dalam mata uang Dollar senilai masing-masing $150 dan $240 juta, yang akan jatuh tempo pada tahun 2021 dan 2024, dan itu belum termasuk utang bank jangka pendek. Tapi mari kita fokus ke utang obligasi ini saja: Untuk membayar bunganya saja, MDLN harus setor sekitar Rp500 milyar saban tahun, belum termasuk biaya hedging terhadap risiko pelemahan kurs Rupiah (karena utangnya dalam Dollar). Namun hingga tahun 2019 kemarin, hal ini gak jadi masalah karena sejak 2016 lalu, pendapatan perusahaan lumayan stabil di angka Rp2 – 3 trilyun per tahun.

Tapi sekarang, bagaimana kalau di tahun 2020 ini pendapatan perusahaan anjlok sama sekali karena imbas krisis? Maka tentunya perusahaan akan rugi dimana laba operasional yang dihasilkan tidak cukup untuk menutup beban bunga tadi, tapi kalau sekedar rugi saja sebenarnya gak jadi masalah. Yang jadi masalah adalah, jika krisisnya berlanjut sampai 2021 nanti, maka bagaimana perusahaan akan melunasi utang obligasinya yang jatuh tempo pada tahun 2021 tersebut? Sebenarnya dalam kondisi ekonomi yang normal, maka perusahaan bisa melakukan refinancing, alias menerbitkan obligasi baru untuk membayar obligasi yang jatuh tempo itu tadi. Tapi jika pada tahun 2021 nanti ekonomi dunia belum benar-benar kembali pulih, maka bisa saja pihak bondholder mengambil opsi kedua yang lebih cepat, yakni menyita aset-aset milik MDLN. Dan jika itu yang terjadi, maka MDLN secara teknis bisa dikatakan bangkrut.

Sehingga, ketika investor terus saja keluar dari MDLN ini, yang kemudian menyebabkan sahamnya autoreject setiap hari, maka kemungkinan itu adalah adalah karena mereka menganggap bahwa MDLN tidak hanya sekedar struggling dalam menghadapi krisis tahun 2020, melainkan dying. Dan kalau MDLN benar-benar kolaps, maka ya sahamnya menjadi worthless. Memang secara teori, jika sebuah perusahaan bangkrut maka aset-asetnya akan dilikuidasi/dijual sehingga dihasilkan uang tunai, dan pemegang saham publik akan memperoleh sebagian dari uang tunai tersebut sesuai dengan persentase kepemilikan. Namun pada prakteknya, sejak tahun 2010 lalu penulis sudah menyaksikan sejumlah perusahaan Tbk yang bangkrut (Dayaindo Resources, Sekawan Intipratama, Cipaganti Citra Graha, dst), tapi gak pernah sekalipun pemegang saham publik di perusahaan yang bersangkutan menerima dana hasil likuidasi perusahaan. Yang ada ya duit mereka habis, sama sekali.

MDLN = Calon Multibagger?

However, yang perlu dicatat disini adalah, MDLN bisa anjlok hingga ke posisi sekarang karena kekhawatiran investor bahwa perusahaan berisiko besar untuk bangkrut, tapi bukan karena MDLN bakal bangkrut. In fact, sampai dengan ketika artikel ini ditulis, perusahaan masih beroperasi dengan normal, dan belum ada informasi bahwa perusahaan menunda membayar bunga utang atau semacamnya (hanya penurunan rating saja dari Pefindo). Kemudian meski diatas disampaikan bahwa MDLN bakal kesulitan jika krisis tahun ini berlanjut sampai 2021 nanti, tapi bisa saja krisisnya malah selesai lebih cepat bukan? Dimana penjualan properti akan sudah mulai bangkit lagi pada Semester II 2020 nanti. Dan jika itu yang terjadi, maka ya MDLN hanya akan mengalami penurunan kinerja saja, tapi dia gak akan bangkrut. Sehingga ketika investor akhirnya melihat bahwa perusahaan akan baik-baik saja, maka mereka akan kembali berebut masuk, dan sahamnya bakal terbang! Make no mistake, kalau MDLN ini naik sampai 200 – 250 saja, yang merupakan posisinya sebelum ramai masalah coronavirus ini, maka cuannya sudah 4 – 5 kali lipat bukan??

Sehingga untuk MDLN ini, terdapat setidaknya dua skenario: 1. Krisisnya cepat berlalu sehingga MDLN gak akan sampai kesulitan membayar utangnya, atau 2. Krisisnya terjadi cukup lama, dan MDLN keburu kolaps sebelum sektor properti itu sendiri pulih. Dan untuk saat ini kita masih belum memiliki petunjuk tentang skenario mana yang bakal terjadi, sehingga jika kita masuk sekarang maka itu sangat berisiko, karena kerugian yang bisa terjadi adalah 100%, alias dana anda habis sama sekali. Tapi jika nanti perkembangannya positif, misalnya jika perusahaan sukses me-refinancing obligasinya yang jatuh tempo di tahun 2021, sedangkan kondisi sektor properti tidak seburuk yang diperkirakan sebelumnya, maka penulis sendiri mungkin akan masuk ke MDLN ini. Intinya sih, kalau anda tertarik dengan MDLN ini, maka sebaiknya tunggu dulu barang beberapa bulan dari sekarang. Tidak perlu buru-buru ataupun khawatir ketinggalan kereta, karena pada harga 70 atau 100 sekalipun, MDLN ini masih sangat murah kok.

Baiklah Pak Teguh, tapi masalahnya saya udah keburu masuk di MDLN ini dan sekarang nyangkut, jadi ini gimana pak? Well, dalam hal ini penulis harus mengingatkan lagi: Dalam kaidah value investing, maka investor harus melihat kinerja fundamental sebuah perusahaan, kemudian prospeknya, lalu baru valuasinya. Jadi nggak bisa dibalik. Analoginya seperti kalau anda ditawari untuk beli mobil second, maka yang pertama-tama anda lakukan adalah cek mesin, cek surat-surat dll, dan kalau semuanya bagus lalu baru tanya harganya. Tapi jika ternyata mobilnya jelek/gak bisa jalan, maka tak peduli semurah apapun harga yang ditawarkan, anda tetap tidak akan membelinya bukan?

Dan sebenarnya kalau dilihat dari kinerja terakhirnya, MDLN ini bagus, tapi masalahnya di prospeknya untuk tahun 2020 ini, yang boleh dibilang suram. Sehingga jika anda sudah membeli MDLN sejak awal, maka anda dalam hal ini tidak melakukan kesalahan apapun, karena memang pada tahun 2020 ini telah terjadi force majeure besar (wabah Covid-19, yang kemudian menyebabkan lockdown ekonomi) yang mengubah prospek dari banyak perusahaan Tbk di BEI, termasuk MDLN ini. Jadi seperti halnya Warren Buffett yang beberapa waktu lalu cut loss dari saham-saham maskapai penerbangan karena menganggap bahwa prospek American Airlines dkk telah berubah, maka anda juga bisa melakukan hal yang sama untuk MDLN ini: Jual saja. Dan kalau anda gak bisa jual karena sahamnya keburu mati di gocap, maka ya sudah hold saja, tapi jangan nambah posisi lagi. Karena ingat sekali lagi bahwa, MDLN belum tentu akan bangkrut, malah bisa saja dia ujungnya jadi multibagger. Tapi apakah MDLN ini bakal bangkrut atau survive dan pada akhirnya profit gede lagi, maka kita baru akan mengetahuinya dalam beberapa bulan kedepan.

Anyway, MDLN sebenarnya bukanlah satu-satunya perusahaan di BEI yang prospeknya berubah karena krisis, sedangkan perusahaannya juga punya utang besar yang bisa saja gagal dibayar jika krisisnya berkepanjangan. Jadi anda boleh cek lagi saham-saham di portofolio, apakah prospek mereka juga berubah/kinerjanya kemungkinan bakal turun? Dan apakah utangnya besar dan akan jatuh tempo dalam waktu dekat? Jika jawabannya ya, dan tidak, maka no problem, dan anda berpeluang untuk jackpot dalam beberapa bulan hingga 1 – 2 tahun kedepan jika memang anda beli saham tersebut pada valuasi yang super diskon. Tapi jika jawabannya ya, dan ya, then you know what to do.

***

Video Seminar Terbaru: Berburu Saham Mutiara Terpendam, yakni saham yang berpeluang naik hingga ratusan persen ketika nanti krisis karena Covid-19 ini berakhir. Anda bisa memperolehnya disini.

Follow akun resmi penulis di media sosial, klik 'View on Instagram' berikut ini: