Special Report: Menggali Laporan Keuangan Hanson International

Di ulasan sebelumnya, kita membahas soal ‘MYRX vs OJK’, dimana OJK menuduh perusahaan telah melakukan aksi penghimpunan dana layaknya sebuah bank, padahal PT Hanson International, Tbk (MYRX) ini bukan bank, melainkan perusahaan properti. OJK juga disebutkan akan menggali lebih dalam laporan keuangan MYRX untuk menemukan aksi penghimpunan dana yang dimaksud. Nah, tadinya penulis akan mem-posting artikel ini minggu depan, tapi terus terang karena saya sendiri sudah penasaran, maka barusan penulis sudah bongkar-bongkar semua dokumen milik MYRX, dan berikut adalah hasilnya. Okay, here we go.

***

Ebook Kumpulan Analisa 30 Saham Pilihan edisi Kuartal III 2019 sudah terbit! Dan anda bisa memperolehnya disini. Info lebih lanjut, telp/whatsapp 0813-1482-2827 (Yanti).

***

MYRX dulunya merupakan perusahaan tekstil dengan nama PT Mayertex Indonesia, yang berdiri tahun 1971, go public tahun 1990, dan pada tahun 2004 berubah nama menjadi PT Hanson International, Tbk. Usaha tesktil yang dijalankan perusahaan tidak memberikan hasil yang baik, dan MYRX tidak pernah menjadi perusahaan yang menguntungkan. Hingga pada tahun 2013, MYRX dijadikan objek backdoor listing bagi perusahaan bernama PT Mandiri Mega Jaya atau MMJ, yang merupakan perusahaan properti. Jadi pemilik MMJ mengakuisisi MYRX, biasanya pada harga yang sangat murah karena memang perusahaannya tidak menghasilkan keuntungan apa-apa, lalu pada gilirannya MYRX mengakuisisi MMJ, sehingga MMJ sekarang menjadi perusahaan Tbk melalui MYRX sebagai induknya. Mekanisme backdoor listing ini lebih mudah dilakukan ketimbang IPO itu sendiri, dan dengan demikian MYRX menjadi perusahaan properti.

Oke, lanjut. Melalui MMJ, MYRX memiliki dan mengelola tiga kawasan township, yakni Citra Maja Raya (berlokasi di Maja, Kabupaten Lebak, Banten), Serpong Kencana/Forest Hill (berlokasi di Parung Panjang, Bogor, Jawa Barat), dan Millennium City (juga berlokasi di Parung Panjang, Bogor). Untuk Citra Maja Raya,  yang merupakan proyek utama perusahaan, MYRX bekerjasama dengan PT Citra Benua Persada (CBP), yang merupakan anak usaha Grup Ciputra, dimana MYRX melalui beberapa anak usahanya berperan menyediakan lahan, sedangkan CBP membangun lahan tersebut menjadi kawasan pemukiman. Salah satu anak usaha MYRX yang menyediakan lahan tersebut adalah PT Armidian Karyatama, Tbk (ARMY), yang juga merupakan perusahaan Tbk dimana sahamnya terdaftar di Bursa Efek Indonesia.

Nah, sampai disini, MYRX kelihatannya masih normal, sama saja lah seperti developer properti lain pada umumnya. Tapi lain ceritanya ketika kita menggali laporan keuangannya, dimana penulis menemukan beberapa poin menarik. Pertama, MYRX mencatat nilai asetnya sangat besar, yakni total Rp12.9 trilyun, padahal perusahaannya terbilang masih baru. Sebagai perbandingan, PT Alam Sutera Realty, Tbk (ASRI), yang sudah beroperasi jauh sebelum MYRX, dan saat ini sudah merupakan salah satu developer terbesar di Indonesia (ASRI merupakan developer properti terbesar kedua di Kawasan Serpong, Tangerang, dibelakang Bumi Serpong Damai), total asetnya hanya Rp21.8 trilyun, tapi total aset MYRX sudah mencapai separuhnya. Ingat pula bahwa ASRI memegang Alam Sutera township yang tentu saja, harga unit-unit properti disana lebih tinggi dibanding di Citra Maja Raya, karena kawasannya sudah lebih mapan, dan jaraknya lebih dekat ke Jakarta, serta sudah memiliki akses tol sendiri (sedangkan akses tol terdekat ke Citra Maja Raya adalah pintu Tol Balaraja, Tangerang, dengan jarak 20 KM).

Kedua, dalam prospektusnya ketika MYRX menggelar right issue, tahun 2013 lalu, disebutkan bahwa perusahaan memperoleh setoran dana Rp4.6 trilyun, dimana Rp4.0 trilyun diantaranya digunakan untuk mengakuisisi MMJ, tapi sebenarnya sama sekali tidak ada uang yang berpindah tangan, karena MMJ dan MYRX sejak awal dimiliki oleh pemilik yang sama (baca lagi soal backdoor listing diatas). Dan nilai MMJ yang Rp4.0 trilyun itu dianggap wajar, atau bahkan murah, karena MMJ memiliki 17 bidang tanah dengan indikasi nilai pasar masing-masing sebagai berikut (klik gambar untuk memperbesar):

Nah, sebelumnya perlu diketahui bahwa secara akuntansi, nilai aset berupa lahan properti bisa dicantumkan dengan dua cara: 1. Berdasarkan harga perolehan, dan 2. Berdasarkan nilai pasar. Dalam hal ini MYRX mencantumkan nilai aset-asetnya berdasarkan 'indikasi nilai pasar', alias berdasarkan asumsi bahwa kalau tanah seluas 2.4 juta meter persegi milik PT Armidian Karyatama dijual semuanya, maka akan diperoleh uang Rp457 milyar. Jadi ini sama seperti kalau anda punya rumah, dan anda bilang sendiri kalau harganya, berdasarkan harga dari rumah-rumah lain dengan ukuran yang sama di kompleks perumahan yang sama, adalah Rp1 milyar. Pertanyaannya, jika anda benar-benar menjual rumah tersebut, maka apakah anda pasti akan memperoleh pembayaran Rp1 milyar? Well, belum tentu, kalau misalnya anda dalam posisi BU maka bisa jadi harga jualnya akan jauh lebih rendah. Demikian pula jika PT Armidian benar-benar menjual seluruh lahannya tersebut, maka apakah perusahaan pasti akan memperoleh pembayaran Rp457 milyar? Sekali lagi, belum tentu, malah kemungkinan lebih rendah karena seringkali, nilai tanahnya dihitung berdasarkan harga eceran per unit rumah/kavling, yang tentu saja lebih tinggi dibanding jika ada orang yang membeli lahan seluas 2.4 juta meter persegi itu secara sekaligus.

Tapi sekali lagi, secara akuntansi, metode pencatatan nilai tanah berdasarkan asumsi nilai pasarnya seperti diatas, itu diperbolehkan. Anyway, dengan strategi ini maka MYRX memperoleh dua keuntungan sekaligus: 1. MMJ sekarang menjadi perusahaan Tbk (melalui induknya), 2. Nilai ekuitas perusahaan langsung melejit karena 'setoran' modal Rp4.6 trilyun tadi, dan aset lahan milik perusahaan di Maja dll menjadi 'lebih berharga' karena sudah memiliki nilai tercatat sekian, seperti yang ditunjukkan pada tabel diatas. Keuntungan No.2 ini menjadi penting terkait point selanjutnya yang menarik di LK MYRX, sebagai berikut:

Ketiga, pada bagian aset tidak lancar, pada Kuartal III 2019, MYRX mencatat uang muka pembelian tanah senilai Rp3.6 trilyun, dimana MYRX membeli tanah di proyek Citra Maja Raya dari MMJ (yang merupakan anak usahanya sendiri) seluas total 1,581 hektar, sehingga nilai uang yang dibayarkan adalah sebesar Rp228,000 per meter persegi, yang artinya harga jual tanahnya dianggap lebih tinggi lagi, karena itu baru uang muka. Lalu dari mana MYRX punya uang Rp3.6 trilyun tersebut? Dari utang, salah satunya pinjaman individual senilai total Rp2.5 trilyun. Yang dimaksud pinjaman individual ini adalah perusahaan melakukan perjanjian bilateral (perjanjian yang hanya disepakati oleh kedua belah pihak tanpa melibatkan notaris, otoritas pemerintah, atau pihak ketiga manapun) dengan sejumlah pemilik dana individu (jadi bukan institusi ataupun perusahaan) alias 'nasabah', dimana perusahaan memperoleh setoran dana tanpa jaminan, dan nasabah akan menerima bunga 9 - 12% per tahun. Namun meski tanpa jaminan, nasabah bisa memperoleh kembali uangnya dalam bentuk tunai, atau unit properti milik perusahaan, sehingga tidak perlu khawatir.

Nah, jadi anda mengerti maksud penulis bukan? Yup, ini adalah strategi yang sangat cantik dari MYRX dalam menjual unit-unit properti mereka pada harga yang mereka tentukan sendiri (yang bisa jadi lebih mahal dari seharusnya) kepada konsumen yang mereka sebut sebagai 'nasabah' tersebut. Sekarang gini: Kalau anda ditawari beli rumah seharga Rp1 milyar di Lebak, Banten sana, maka kemungkinan anda akan langsung menolak, mungkin anda malah bertanya, Lebak itu dimana? Tapi bagaimana kalau anda ditawari 'deposito' Rp1 milyar dengan bunga 10% per tahun, dimana kalaupun anda tidak bisa lagi menarik dananya, maka anda akan memperoleh rumah senilai Rp1.1 milyar? (dimana sebenarnya itu adalah rumah yang sama dengan yang nilainya Rp1 milyar tadi) Maka tentu itu tampak lebih menarik bukan?? Cerita yang juga dijual adalah bahwa proyek di Maja, Lebak itu dikelola oleh Grup Ciputra, jadi masa iya sih kita nggak percaya sama Ciputra? (padahal Ciputra disana ya cuma fokus membangun saja, dan dia gak ada urusan sama ‘pinjaman individual’, goreng saham dll. Jadi ini seperti ada orang yang entah dari mana datang ke anda, tapi dia mengaku kenal dengan presiden/menteri/gubernur, kemudian minjem duit). Dengan strategi inilah, MYRX sukses meraup dana hingga Rp2.5 trilyun (dari para 'nasabah' yang tanpa sadar diarahkan untuk membeli unit properti milik perusahaan pada harga mahal), yang tentu saja bukan jumlah kecil, dan dananya langsung disetor ke MMJ sebagai uang muka pembelian tanah milik perusahaan. Tanpa strategi seperti ini, besar kemungkinan proyek Citra Maja Raya itu gak bakal laku, karena industri properti itu sendiri sampai sekarang masih lesu.

Namun skema ‘tabungan’ inilah yang kemudian dipermasalahkan oleh OJK, apalagi jumlah dana yang berhasil dihimpun juga tidak main-main/mencapai trilyunan Rupiah, karena penggunaan istilah tabungan atau ‘deposito’ tanpa jaminan hanya diperbolehkan untuk perbankan atau lembaga keuangan lainnya, yang memang memiliki izin khusus untuk menghimpun dana dari masyarakat. Dalam hal ini memang belum sampai jatuh korban, toh para ‘nasabah’ MYRX sampai sekarang juga masih santai-santai saja. Namun jika ini dibiarkan, apalagi jika strateginya di­-copy paste oleh developer lain untuk menggelembungkan harga jual unit-unit properti mereka, maka ending-nya bisa seperti krisis besar tahun 2008 lalu di Amerika Serikat, yang memang diawali dari bubble properti. Dan ketika itu terjadi maka tetap saja, Pemerintah dan khususnya OJK yang bakal disalahkan.

Anyway, menarik untuk mencermati, bagaimana tindakan OJK selanjutnya, karena kita tahu bahwa MYRX dan ARMY tidak sendirian, melainkan masih ada lagi beberapa emiten properti lainnya yang juga dimiliki oleh grup yang sama, yakni NUSA, POSA, dan RIMO (dan saham mereka juga sama liarnya), dimana kalau kita gali laporan keuangannya maka bisa jadi bakal ketemu strategi yang aneh-aneh lagi. Well, kita tunggu saja kelanjutannya nanti bagaimana.