Bumi Citra Permai

Saham Bumi Citra Permai (BCIP) mungkin tidak familiar bagi sebagian besar investor dan trader saham di Indonesia, namun perusahaan properti ini baru saja merilis laporan keuangan Kuartal II 2017, dimana sekilas angka-angkanya tampak mengesankan: Laba bersihnya naik lebih dari dua kali lipat, annualized ROE 25.5%, dan PBV cuma 0.5 kali pada harga Rp125 per saham. Mutiara terpendam?

Bagi anda yang belum tahu, BCIP adalah perusahaan properti skala kecil (jika dibandingkan dengan emiten properti lainnya di BEI) dengan hanya satu kepemilikan aset, yakni Kawasan Industri Millenium atau Millenium Industrial Estate (MIE) seluas 400 hektar yang berlokasi di Cikupa, Tangerang, Banten, yang berjarak sekitar 36 kilometer dari pusat kota Jakarta. Jenis properti yang dijual meliputi tanah kavling industri, bangunan perkantoran, gudang, dan ruko. Per Kuartal II 2017, BCIP membukukan total aset Rp830 milyar, dan masih memiliki stok tanah kavling dan bangunan yang tersedia untuk dijual, masing-masing sebanyak 10 dan 3 unit/lot. BCIP juga memiliki satu anak usaha yang bergerak di bidang pengelolaan air bersih, namun kontribusinya ke total pendapatan perusahaan tidak signifikan/hanya beberapa milyar Rupiah per tahun.

Nah, sejak dulu, problem yang biasa dihadapi oleh perusahaan properti spesialis kawasan industri adalah kinerja mereka yang tidak konsisten dari waktu ke waktu. Karena, berbeda dengan jualan properti residensial dimana akan selalu ada orang yang butuh tempat tinggal, maka jualan tanah kavling industri jauh lebih sulit karena tidak selalu ada perusahaan yang butuh tanah buat bangun pabrik. Problem yang sama juga dialami oleh BCIP, dan alhasil kinerjanya dalam lima tahun terakhir terbilang naik turun. Pada tahun 2013, BCIP membukukan laba Rp30 milyar, yang kemudian turun menjadi Rp5 milyar di tahun 2015, sebelum kemudian naik lagi menjadi Rp49 milyar di tahun 2016.

Jadi meski perusahaan sukses membukukan laba Rp44 milyar hingga Kuartal II 2017, namun tidak ada jaminan bahwa laba tersebut akan meningkat menjadi Rp88 milyar di akhir tahun nanti, malah bisa saja sedikit berkurang (karena beban operasional), yakni jika BCIP tidak lagi memperoleh pembeli untuk tanah kavling-nya hingga akhir tahun. Demikian pula untuk tahun 2018 dan seterusnya, laba BCIP mungkin bisa lanjut naik, tapi bisa saja turun lagi, terutama karena perusahaan tidak memiliki sumber pendapatan lain, termasuk tidak berencana untuk melakukan diversifikasi/pengembangan usaha. Untuk jangka panjang, BCIP sebenarnya punya planning untuk memperluas MIE hingga 200 hektar (tanahnya sudah ada), namun masih menunggu hingga kavling-kavling di lahan yang 400 hektar tadi habis terjual dulu, dan itu bisa lama dari sekarang.

Jadi kalau untuk investasi mid hingga long term, maka BCIP tidak disarankan. Selain itu, pada awal tahun 2013 hingga pertengahan 2016, BCIP juga pernah naik secara tidak wajar dari 200 hingga sempat tembus 1,300-an, sebelum kemudian dengan cepat anjlok ke 100 hanya dalam empat bulan (jadi mirip-mirip kasus goreng saham Trada Maritime (TRAM), dan Sekawan Intipratama (SIAP)). BCIP juga pernah disebut-sebut terlibat dengan kasus gagal bayar medium term notes (MTN, sejenis obligasi) yang diterbitkan sebuah perusahaan bernama PT Berkat Bumi Citra (BBC), dengan jaminan kawasan industri milik BCIP. Dan meski pihak manajemen sudah membantah bahwa mereka memiliki hubungan afiliasi dengan BBC, namun kasusnya sampai sekarang masih simpang siur. Dan terakhir, laporan keuangannya terkadang terlambat dirilis. Pendek kata, dari sisi kredibilitas manajemen, BCIP ini meragukan.

Namun demikian, tetap saja untuk sekarang ini faktanya adalah kinerja BCIP cukup bagus, dan yang terpenting sahamnya sudah murah. Penulis sendiri sebenarnya sudah mengamati BCIP ini sejak awal tahun 2017 lalu, yakni ketika penurunan sahamnya sudah mentok di 106, dan ketika itu BCIP sempat membal sampai 240 sebelum kemudian turun lagi, dan stabil di kisaran harga sekarang. Memang normalnya, kalau ada perusahaan kecil dengan saham yang tidak likuid seperti BCIP ini, prospeknya tidak jelas, dan kualitas manajemennya juga tidak meyakinkan, maka investor juga tidak akan tertarik sama sekali, dan sahamnya bisa saja bablas turun sampai mati di gocap. Tapi disisi lain, kinerja BCIP gak bisa disebut jelek, dan itu adalah murni karena operasional perusahaan, sementara valuasinya juga terdiskon. Jadi penulis kira, kecuali ada force majeure tertentu, maka BCIP ini gak akan sampai turun ke gocap lah. Malah kalau bandarnya nanti kumat lagi, maka bisa saja BCIP terbang lagi seperti tahun lalu (karena likuiditasnya yang kecil, untuk mengangkat BCIP ini sebenarnya enteng saja). Plus, jangan lupa pula bahwa sektor yang belakangan ini disebut-sebut bakal hot adalah properti, dan BCIP ini termasuk saham properti tersebut.

Jadi meski BCIP ini, sekali lagi, tidak disarankan untuk investasi serius untuk jangka panjang, namun sahamnya tetap menawarkan peluang trading jangka pendek, dengan catatan anda tidak menggunakan dana yang terlalu besar (Rp100 atau 200 juta sudah lumayan gede untuk BCIP, dan itu bisa menjadi ‘sasaran tembak’ bandar, jadi sebaiknya gunakan dana kurang dari itu). Penulis sebenarnya sudah ngebet banget dengan BCIP ini ketika kemarin sahamnya entah kenapa turun sendiri sampai 70-an (tapi mungkin itu karena situasi pasarnya saja, anda bisa baca penjelasannya disini), karena sebelumnya dia selalu sideways di 100-an (dan itu adalah posisi yang reasonable, karena seperti yang disebut diatas, BCIP ini gak punya alasan untuk sampai mati di gocap), tapi sayangnya dia keburu terbang duluan ke 130-an, yakni tak lama setelah LK-nya keluar.

Namun dengan mempertimbangkan kondisi pasarnya dll, maka seperti awal tahun 2017 lalu, penulis masih melihat bahwa best price bagi BCIP ini adalah di kisaran 100 – 110, atau sedikit dibawahnya. Anyway, jika anda tidak tertarik untuk membeli saham dalam jumlah kecil, maka BCIP tetap tidak disarankan. Ketika di artikel dua minggu lalu penulis menyebut ‘saham properti yang mungkin bakal terbang’, maka itu bukanlah BCIP ini, melainkan saham lain yang termasuk kategori mid cap (BCIP ini small cap). Bagi anda yang penasaran dengan saham tersebut, just wait n see, nanti juga kita akan kasih analisanya.

PT. Bumi Citra Permai, Tbk

Rating Kinerja Kuartal II 2017: A

Rating saham pada 125: A

Jadwal Kelas Value Investing: Jakarta, Amaris Hotel Thamrin City, Sabtu 28 Okt 2017. Keterangan selengkapnya baca disini.

Follow/lihat foto-foto penulis di Instagram, klik 'View on Instagram' dibawah ini: