PP Properti

Seiring dengan perlambatan pertumbuhan ekonomi sepanjang tahun 2015 lalu, mayoritas perusahaan di BEI mengalami penurunan kinerja, atau bahkan menderita kerugian. However, beberapa dari mereka, seperti PT PP Properti Tbk (PPRO), masih berada dalam momentum pertumbuhan. Hingga September 2015, PPRO mencatat laba bersih Rp206 milyar, naik empat kali lipat dibanding periode yang sama tahun 2014.

PPRO adalah anak usaha dari PT Pembangunan Perumahan (Persero) Tbk (PTPP), salah satu perusahaan konstruksi terintegrasi terbesar di Indonesia. Pada tahun 1991, PTPP, yang sebelumnya hanya bergerak di usaha konstruksi dan sektor pendukungnya, mulai mengerjakan proyek real estate-nya sendiri dengan membangun Perumahan Otorita di Purwakarta, Jawa Barat, dan berlanjut dengan proyek-proyek lainnya. Pada 2013, PPRO resmi didirikan untuk menjadi wadah bagi bisnis developer properti milik PTPP.

Antara 1991 hingga 2013, PPRO telah membangun setidaknya 24 proyek perumahan, apartemen, toko ritel, hotel, mall, dan gedung perkantoran di Jakarta dan beberapa kota besar lainnya. Namun barulah sejak tahun 2014 lalu perusahaan meluncurkan banyak proyek properti sekaligus, dan yang terbesar adalah superblok Grand Kamala Lagoon di Bekasi, dan Grand Sungkono di Surabaya.

Sekarang, masalah umum yang dihadapi perusahaan properti adalah bahwa perolehan pendapatan serta laba mereka cenderung tidak stabil dari tahun ke tahun. Sebuah developer mungkin sukses menghasilkan laba yang besar pada tahun tertentu, tapi langsung anjlok di tahun berikutnya setelah perusahaan kehabisan unit-unit properti untuk dijual, sementara proyek properti selanjutnya masih belum siap jual, karena masih dalam tahap konstruksi atau perencanaan. Dan kalau laba bersih sebuah perusahaan properti turun, maka sahamnya juga akan turun.

Untuk mengatasi masalah diatas, beberapa developer, termasuk PPRO, berupaya untuk memiliki sumber pendapatan yang berulang (recurring income), misalnya dari sewa hotel, mall, dan kantor, namun nilai recurring income ini biasanya sangat kecil dibanding pendapatan dari penjualan unit-unit real estate. Termasuk PPRO, dimana recurring income-nya hanya sekitar 5% dari total pendapatan perusahaan (PPRO punya rencana untuk meningkatkannya menjadi 10% dalam dua atau tiga tahun kedepan, tapi itu tetap saja kecil).

Namun demikian, pendapatan PPRO dari penjualan unit-unit properti kemungkinan akan terus tumbuh pada tahun-tahun yang akan datang. Untuk dua superblok-nya yang di Bekasi dan Surabaya, perusahaan berencana untuk menyelesaikan konstruksi menara apartemen satu, menara apartemen dua, dan seterusnya, secara bertahap setiap tahun mulai dari 2014 hingga 2022 (Bekasi), dan 2035 (Surabaya). Untuk proyek-proyek lainnya juga sama: Akan dikembangkan secara bertahap hingga 2019. Jika semuanya lancar, maka perusahaan akan terus menghasilkan laba yang besar dan meningkat setiap tahunnya, minimal hingga 2019.

Pertanyaannya, bisakah PPRO menjalankan rencana jangka panjangnya diatas secara tepat waktu dan tanpa gangguan yang berarti? Bukankah ekonomi sekarang sedang tidak terlalu bagus, sehingga industri properti mau tidak mau akan ikut terpengaruh? Well, mungkin nggak juga karena, pertama, tidak seperti kebanyakan developer lainnya yang mentargetkan pembeli kelas menengah keatas, PPRO menjual sebagian besar produknya untuk kalangan menengah pada harga yang lebih terjangkau, sehingga perusahaan lebih kebal terhadap risiko perlambatan ekonomi. Kedua, seluruh proyek properti milik perusahaan berlokasi di kota besar dan didukung oleh infrastruktur yang lengkap, seperti akses jalan tol. Ketiga, meski ekonomi melambat, namun Pemerintah banyak menerapkan kebijakan ekonomi untuk kembali membuatnya melaju kencang, dan salah satu sektor yang menerima banyak perhatian adalah sektor properti. Dan sektor properti itu sendiri masih tumbuh seiring dengan pembangunan infrastruktur oleh Pemerintah.

Keempat, PPRO tidak memiliki utang yang besar seperti beberapa developer lainnya, sehingga laba bersihnya terbilang aman dari risiko perubahan suku bunga ataupun nilai tukar Rupiah. Dan kelima, PPRO didukung oleh perusahaan induknya, PTPP, yang merupakan perusahaan konstruksi BUMN yang mapan yang tentunya akan menerima banyak proyek infra dari Pemerintah, dimana keberadaan infrastruktur tersebut akan meningkatkan value dari unit-unit properti milik perusahaan.

Jadi, kita kesampingkan dulu perusahaan-perusahaan properti yang lain, penulis kira PPRO berpeluang untuk mempertahankan momentum pertumbuhannya yang sudah dicapai sejak 2014 lalu hingga beberapa tahun kedepan.

Lalu bagaimana dengan sahamnya? Meski PPRO menjadi satu dari sedikit perusahaan yang mencatatkan pertumbuhan signifikan di tahun 2015, namun sahamnya tetap terseret oleh penurunan IHSG. PPRO pertama kali diperdagangkan pada 19 Mei 2015 ketika IHSG berada di level 5,300-an, dan sahamnya melompat dari harga perdana 185 hingga sempat menyentuh 250. Namun seiring dengan penurunan IHSG yang mencapai titik terendahnya yakni 4,100-an pada Agustus – September lalu, PPRO juga sempat turun hingga 127, atau jauh dibawah harga IPO-nya.

Namun meski sahamnya turun, perusahaannya sama sekali tidak ada masalah, sehingga penurunan sahamnya jelas sekali merupakan peluang bagi para value seekers. Pada harga 127, PBV PPRO hanya 0.9 kali, atau dengan kata lain, anda hanya perlu membayar Rp90 untuk memperoleh aset senilai Rp100, dan aset tersebut berpeluang besar untuk tumbuh signifikan di tahun-tahun mendatang. Jadi dengan mempertimbangkan nama besar perusahaan, likuiditas sahamnya, kinerjanya yang cemerlang, dan outlook-nya yang cerah, maka harga 127 tersebut tidak masuk akal. Jika IHSG mulai rebound, dan PPRO juga sukses melanjutkan kinerja positifnya, maka sahamnya juga akan naik dengan mudah.

And indeed, ketika artikel ini ditulis, IHSG mulai rebound meski masih belum kembali ke 5,300-an, namun PPRO naik cukup signifikan dan sudah berada di level 190-an kembali. Untuk kedepannya PPRO mungkin akan naik lebih lanjut atau bisa juga turun lagi, namun dengan asumsi bahwa perusahaan masih mencatatkan kinerja yang bagus dan IHSG juga minimal bertahan di kisaran posisinya saat ini, maka tidak ada alasan bagi PPRO untuk kembali ke level terendahnya bukan?

Disclosure: Artikel ini ditulis pertama kali pada Oktober 2015 untuk Majalah Forbes Indonesia edisi November 2015, dan disajikan kembali disini dengan beberapa perubahan. Pada Oktober 2015 dan pada tanggal penyajian artikel (29 Februari 2016), Avere sedang dalam posisi memegang PPRO di harga rata-rata 173. Posisi ini bisa berubah setiap saat tanpa pemberitahuan sebelumnya.

Buletin Analisis IHSG & Rekomendasi Saham Bulanan edisi Maret 2016 sudah terbit! Anda bisa memperolehnya disini, gratis konsultasi portofolio untuk member.