Gading Development

Pasar boleh saja tidak bersahabat dengan saham-saham di sektor properti dan konstruksi, beberapa bulan terakhir ini. Tapi apa yang dialami saham Gading Development (GAMA) benar-benar merupakan special case. Setelah pada Juni – Agustus lalu sama sekali tidak tersentuh oleh koreksi IHSG maupun koreksi pada sektor properti itu sendiri, namun hanya dalam hitungan dua minggu terakhir, saham ini langsung turun dari posisi 500.. sampai posisi 90! Dengan demikian bagi siapapun yang memegang GAMA ini di harga 500 dan masih memegangnya sampai sekarang, maka dia sudah mengalami potential loss 81.2%.

Pergerakan GAMA yang tidak wajar ini jelas karena ulah bandar, sebab jika sahamnya bergerak secara alamiah mengikuti gerak pasar, maka dari sisi valuasi dia juga tidak mungkin bisa naik sampai 500 (kita akan membahasnya dibawah). Anyway, mari kita cek GAMA ini dari awal.

Logo PT Gading Development, Tbk

GAMA merupakan perusahaan properti kecil yang ketika pertama kali didirikan pada tahun 2003 bergerak di bidang pembangunan apartemen dan perumahan jenis town house, yakni kompleks perumahan kecil nan eksklusif dengan jumlah unit rumah yang tidak terlalu banyak. Namun seiring berjalannya waktu perusahaan mulai masuk ke jenis properti yang lain. Saat ini GAMA memiliki setidaknya tiga unit usaha, yakni pembangunan apartemen dan perumahan town house, hotel dan resort, serta perumahan biasa dengan harga jual yang lebih terjangkau dibanding perumahan jenis town house. Proyek-proyek milik perusahaan tersebar di Jakarta, Bekasi, Tangerang, Cianjur, Cirebon, hingga Solo. Selain itu GAMA juga memiliki beberapa bidang tanah kosong (landbank) di Kabupaten Sukoharjo, Jawa Tengah, dengan nilai Rp692 milyar, atau lebih dari separuh total aset perusahaan. Namun hingga saat ini perusahaan sama sekali belum memperinci, akan diapakan tanah kosong tersebut.

Hingga Kuartal III 2013, GAMA hanya mampu mencatat laba bersih sebesar Rp16 milyar, yang setelah dibagi jumlah sahamnya maka EPS-nya hanya Rp1.55, alias kecil sekali. Namun laba tersebut mungkin belum mencerminkan potensi kinerja perusahaan yang sesungguhnya. Sepanjang tahun 2013, hanya ada satu proyek milik GAMA yang menuai pendapatan, yakni apartemen Gading Green Hill di Kelapa Gading, Jakarta Utara, itupun belum sepenuhnya terjual/selesai dibangun (baru sekitar 44%).

Sementara diluar apartemen Gading Green Hill tersebut, berikut adalah beberapa proyek lainnya milik perusahaan, yang rata-rata merupakan proyek perumahan atau townhouse, yang hingga laporan keuangan terbarunya terbit masih dalam tahap pembangunan. Progress-nya adalah per tanggal 30 September 2013:

Nama Proyek	Progress (%)
Villa Permata Tambun, Bekasi	55
Grand Regency, Bekasi	47
Villa Permata Cikarang	38
Sindang Panon Regency, Tangerang	44
Senopati Estate, Bekasi	26
Botanical City, Solo	0
Green Land Resort, Cianjur	0
The Dome, Jakarta Barat	0

Sayangnya selain Gading Green Hill yang disebut diatas dan juga Sindang Panon Regency, rata-rata proyek diatas diperkirakan baru akan selesai/menuai pendapatan pada tahun 2015, alias masih cukup lama. Malah untuk tiga proyek yang disebut terakhir, yakni Botanical City, Green Land Resort, dan The Dome, pembangunannya sama sekali belum dimulai alias masih sebatas perencanaan.

Sementara untuk recurring income alias pendapatan berulang, pada tahun 2013 ini GAMA mulai membangun dua buah hotel (Zest Hotel) masing-masing di Cirebon dan Solo, namun juga belum ada keterangan kapan kira-kira hotel tersebut bakal selesai di bangun, mungkin tahun 2015 atau lebih lama lagi.

Tapi intinya untuk tahun 2014 mendatang, perusahaan mungkin sepenuhnya hanya bisa mengandalkan pendapatan dari apartemen Gading Green Hill dan juga perumahan Sindang Panon, yang itu berarti labanya juga belum akan melonjak. Jadi dengan catatan proyek-proyeknya diatas berjalan lancar, sehingga pendapatannya pun melonjak, maka saham GAMA ini mungkin baru menarik untuk dikoleksi tahun 2015 mendatang. Jika dibandingkan dengan banyak perusahaan properti lainnya di bursa yang sudah menuai hasil dari proyek-proyek propertinya sejak tahun 2011 lalu, dan juga beberapa lainnya yang berpeluang untuk mulai panen laba pada tahun 2014 mendatang, maka GAMA ini boleh dibilang ketinggalan start. Kita tidak tahu bagaimana kinerjanya di tahun 2015 nanti, tapi yang jelas untuk tahun 2014 besok kinerja GAMA kemungkinan belum akan jauh-jauh dari kinerjanya saat ini.

Dan satu hal yang mungkin perlu dicermati adalah, dari sekian banyak proyek properti yang tengah dikerjakan perusahaan ataupun baru sebatas direncanakan, tidak ada satupun yang berlokasi di Sukoharjo, tempat dimana landbank milik perusahaan berada. Jadi entah apa yang akan dilakukan perusahaan dengan landbank-nya tersebut.

Kesimpulannya, kalau bicara prospek maka GAMA ini masih serba abu-abu. However, perusahaan ini relatif bersih dari utang (hanya ada utang bank sebesar Rp160 milyar), dan yang pasti posisi harganya pada saat ini mungkin mulai menarik bagi sebagian orang. Pada harga saham 90, PBV GAMA adalah 0.9 kali. Valuasi ini mungkin belum bisa dikatakan murah mengingat aset terbesar milik perusahaan, yakni landbank-nya di Sukoharjo, kemungkinan belum akan jadi apa-apa dalam waktu satu dua tahun mendatang mengingat perusahaan juga belum punya planning pengembangan apapun untuk landbank-nya tersebut. Jadi kecuali jika nanti GAMA merilis pengumuman dengan judul ‘Perusahaan akan membangun perumahan terintegrasi di Sukoharjo’, atau semacamnya, maka aset tanah kosong tersebut tidak bermakna apapun, selain karena kalau dilihat sekilas, lokasinya masih jauh dari mana-mana (Sukoharjo terletak di sisi selatan Kota Solo).

Terkait sahamnya, ketika saham GAMA ini naik sampai 500, sepertinya tidak ada yang memperhatikan. Tapi begitu dia kemarin anjlok, mungkin ada diantara anda yang ‘menangkap pisau jatuh’. Kalau dari sisi valuasi, saham GAMA sekarang ini memang sudah nggak begitu mahal lagi, meski juga belum bisa dikatakan murah karena alasan diatas. Sementara untuk bisa naik dalam jangka menengah, katakanlah hingga tahun 2014 mendatang, peluangnya juga kecil mengingat kinerja perusahaan, seperti yang sudah kita bahas, mungkin belum akan langsung melonjak kecuali jika apartemen Gading Green Hill-nya langsung sold out.

Tapi jika melihat pergerakan sahamnya yang turun dengan sangat ekstrim, maka biasanya nanti ada saja momentum dia untuk rebound, dan ketika itulah anda mungkin bisa keluar.

PT Gading Development, Tbk

Rating Kinerja pada Q3 2013: BB

Rating Saham pada 90: BBB