Kawasan Industri Jababeka

Jika ada dua perusahaan properti yang paling kelihatan di Kawasan Timur Jakarta, tepatnya dalam hal ini Kabupaten dan Kota Bekasi, maka dua perusahaan properti tersebut adalah Lippo Cikarang (LPCK), dan Kawasan Industri Jababeka (KIJA). Kalau anda melintasi jalan tol Jakarta – Cikampek, maka anda akan mengerti apa yang penulis maksud dengan ‘kelihatan’ diatas. Jika LPCK lebih condong sebagai perusahaan properti jenis residensial, maka KIJA lebih banyak menjual tanah kavling di dalam kawasan industri (industrial estate), untuk didirikan pabrik dll. Nah, yang akan kita bahas disini adalah KIJA (soalnya LPCK sudah penulis bahas berkali-kali di ebook kuartalan, meski secara singkat). Oke, kita langsung saja.

Sejarah KIJA dimulai pada tahun 1989, ketika Pemerintah Provinsi Jawa Barat (Pemprov Jabar) memberikan izin kepada sebuah konsorsium untuk mengelola sebidang tanah kosong di wilayah Bekasi, untuk dijadikan kawasan industri. Konsorsium tersebut dipimpin oleh dua orang pengusaha bernama Setyono Djuandi Darmono dan Hadi Rahardja, yang menjadi founder dari perusahaan yang didirikan kemudian, yaitu KIJA. Kata ‘Jababeka’ merupakan kependekan dari ‘Jawa Barat Bekasi’, yang mungkin itu karena perusahaan memperoleh izin kawasan industri-nya dari Pemprov Jabar, sementara tanahnya berada di wilayah Kabupaten Bekasi.

Di periode tahun-tahun awal perintisan perusahaan, KIJA sukses menarik minat dari dua perusahaan besar yaitu Unilever dan United Tractors, untuk membeli dan mendirikan pabrik di lahan kawasan industri yang mereka kembangkan. Ketika itu luas lahannya total hanya 500 hektar. Seiring dengan perkembangan perusahaan, KIJA terus mengembangkan kawasan industrinya dan menggaet pelanggan-pelanggan baru seperti L’Oreal, San Miguel Packaging, Samsung, Yamaha dan lain-lain, yang kesemuanya mendirikan pabrik di kawasan industri seluas total 1,500 hektar (berdasarkan data per Maret 2012). Angka tersebut praktis membuat KIJA menjadi perusahaan kawasan industri terbesar di Bekasi, termasuk lebih besar dari Bekasi Fajar Industrial Estate (BEST), yang di periode waktu yang sama hanya memiliki kawasan industri seluas 500 hektar. Well, tapi itu data setahun yang lalu, angkanya sekarang mungkin sudah berubah lagi.

Lalu, jika dulu KIJA hanya mengembangkan kawasan industri, maka kesininya perusahaan juga membangun kawasan pendukung dari kegiatan yang industri itu sendiri, seperti perumahan dan lainnya. Hasilnya, kawasan industri yang dibangun KIJA kemudian berkembang menjadi kota kecil yang disebut Kota Jababeka. Kota Jababeka adalah sebuah industrial township terintegrasi seluas 3,806 hektar (per April 2012) yang menjadi tempat bagi kawasan industri, perumahan, kompleks ruko dan business district, jaringan transportasi publik, pusat perbelanjaan, lapangan golf, universitas (President University), pusat hiburan dan leisure, hingga infrastruktur industri seperti dry port, pembangkit listrik, dan fasilitas pengelolaan air bersih.

Lapangan golf di Kota Jababeka, Cikarang

So, jika di kawasan Serpong Tangerang ada township Alam Sutera (milik ASRI), maka di kawasan Cikarang Bekasi ada township Kota Jababeka. Bedanya, kalau menurut penulis sendiri Kota Jababeka lebih cool karena dihuni oleh banyak ekspatriat (kebanyakan asal Jepang) yang bekerja di pabrik-pabrik yang ada di kawasan industri, sehingga desain kotanya juga mirip-mirip dengan luar negeri (penulis pernah mampir sebentar, cuma buat liat-liat doang). Sementara township Alam Sutera merupakan township biasa.

Saat ini Kota Jababeka sudah dalam posisi mature dan well-developed, namun masih bisa lebih dikembangkan lagi. Dari total lahan seluas 3,806 hektar tadi, sekitar 1,000 hektar diantaranya masih berbentuk landbank, alias tanah kosong yang siap untuk dikembangkan kapan saja. Dua proyek besar yang sedang dibangun di Kota Jababeka dan akan selesai dalam waktu dekat ini adalah ‘Indonesia Movieland’, dan ‘Medical City’. Well, kalau dari namanya sih sepertinya itu semacam bioskop dan rumah sakit ya?

Selain Kota Jababeka, KIJA juga memiliki dua aset lain, yakni Cilegon Industrial Estate (CIE) dan Tanjung Lesung. CIE, sesuai namanya, merupakan kawasan industri di Cilegon, Banten, yang terletak secara strategis di sekitar Jalan Tol Jakarta – Merak dan juga jalur kereta api, sekitar 85 kilometer dari Jakarta. Hingga saat ini CIE masih murni merupakan kawasan industri, namun tidak menutup kemungkinan kedepannya akan dikembangkan menjadi township seperti Kota Jababeka.

Sementara Tanjung Lesung merupakan kawasan leisure dan pariwisata yang terletak di pantai Pandeglang, Banten, sekitar 200 kilometer dari Jakarta. Perkembangan terakhir, kawasan Tanjung Lesung memiliki dua resort dan vila, sebuah hotel, dan beberapa cottage. Dan kedepannya, KIJA punya visi besar untuk menjadikan Tanjung Lesung ini sebagai international tourist destination, dimana disitu akan dibangun:

1. Total 26 unit hotel, resort, dan kondominium
2. Satu lapangan golf berstandar internasional, plus bungalow, apartemen, dan vila
3. Pusat kota (city center) bergaya Venesia, dan
4. Fasilitas kesehatan dan pendidikan.

Sebuah kafe outdoor di kawasan wisata Tanjung Lesung, Pandeglang, Banten 

Tanjung Lesung sendiri pada saat ini sudah dikenal sebagai salah satu tujuan wisata yang cukup populer di Banten, dengan pantai dan pasir putihnya yang tidak kalah cantiknya dengan Pantai Anyer atau Carita, tujuan wisata pantai lainnya di Banten. Namun memang jika dibandingkan dengan Anyer atau Carita tadi, kawasan Tanjung Lesung masih belum dikembangkan. Mungkin potensi inilah yang kemudian ditangkap oleh KIJA, sehingga mereka pada tahun 2011 kemarin mengakuisisi dua perusahaan pemilik dari Kawasan Tanjung Lesung ini, senilai Rp1.5 trilyun, yang dananya diperoleh dari right issue di tahun yang sama.

So, jika dilihat dari proyek-proyek propertinya, maka KIJA praktis tampak sangat menarik. Dengan track record perusahaan dalam mengembangkan Kota Jababeka, maka perusahaan juga berpeluang untuk meraih kesuksesan yang sama di Cilegon, yang mungkin bisa berlanjut ke Tanjung Lesung. Kalau bicara soal cadangan landbank, per akhir April 2012, KIJA memiliki total landbank seluas 3,200 hektar, atau hampir mencapai separuh dari total lahan milik perusahaan seluas 6,600 hektar. Artinya? KIJA masih punya buanyak sekali ruang untuk berkembang.

Dan jika proyek-proyek properti diatas masih belum cukup, maka KIJA masih memiliki beberapa aset lainnya lagi, meski dalam skala yang lebih kecil. Berikut diantaranya:

1. Lapangan golf di Magelang, Jawa Tengah
2. Ruang kantor seluas hampir 6,000 meter persegi di Menara Batavia, dan ruang kantor seluas 14,000 meter persegi di The City Center, Jakarta Pusat.
3. Landbank seluas 500 hektar di Kendal, Jawa Tengah, yang bisa diperluas lagi menjadi total 2,700 hektar. Lahan ini kemungkinan akan dikembangkan menjadi kawasan residensial, tapi perusahaan belum memiliki rencana pengembangan apapun.

However, diluar proyek-proyeknya diatas, masih ada beberapa hal lagi yang membuat penulis sendiri masih pikir-pikir kalau mau invest di perusahaan ini. Berikut diantaranya.

Satu. Pada Juli 2012 lalu, KIJA menerbitkan notes (utang) senilai US$ 175 juta di Singapura, dimana sekitar US$ 123 juta diantaranya akan digunakan untuk membayar utang bank dari salah satu anak usaha di bidang pembangkut listrik. Sebelumnya, KIJA sudah memiliki satu unit pembangkit listrik sebagai infrastruktur bagi kawasan industri. Namun pada tahun penuh 2012, pembangkit listrik tersebut tidak berhasil mencetak laba, melainkan menderita kerugian sebesar Rp52 milyar. Jika dilihat dari tujuan penerbitan notes, yaitu untuk membayar utang sebelumnya untuk tujuan menurunkan suku bunga (karena bunga notes-nya hanya 11.75%, yang pastinya lebih rendah dari bunga bank), maka kelihatannya KIJA tidak terlalu sukses dengan proyek pembangkit listriknya. Terbukti dia belum bisa menyicil utangnya.

Demikian pula halnya dengan proyek dry port, masih di Kawasan Kota Jababeka, yang juga masih mencatat kerugian. Intinya, meski KIJA sebenarnya berharap bisa memperoleh sumber pendapatan tambahan dari bisnis infrastrukur, namun hingga kini mereka belum bisa melakukannya. Terkait proyek pembangkit listriknya, KIJA ini mengingatkan penulis dengan Exploitasi Energi Indonesia (CNKO), sebuah perusahaan batubara yang sudah merintis usaha pembangkit listrik sejak tahun 2003, namun sampai sekarang belum berhasil juga (dari tiga pembangkit listriknya baru satu yang sudah beroperasi). Mungkin, membangun pembangkit listrik memang tidak semudah itu.

Dan ngomong-ngomong, unit bisnis KIJA di Kawasan Wisata Tanjung Lesung juga masih rugi. Tapi untuk yang satu ini bisa dipahami mengingat KIJA juga masih belum melakukan pengembangan apapun disana, melainkan masih mengoperasikan hotel dan vila yang sudah ada saja.

Dua, dan ini yang paling penting, seperti yang sudah disebut diatas, ultimate shareholder dari KIJA ini adalah Tuan Darmono dan Tuan Hadi Rahardja. Kedua pengusaha ini, beserta keluarga dan afiliasinya, memegang 53.2% saham KIJA (per tanggal 30 April 2012). Namun, anda tidak akan menemukan informasi tersebut di laporan keuangan perusahaan. Di laporan keuangannya pada periode tahun penuh 2012, komposisi pemegang saham KIJA adalah 17.5% Meadowood Capital, dan 82.5% publik. Meadowood merupakan kendaraan investasi milik Tuan Hadi Rahardja, yang didirikan di negara Mauritius. Sementara melalui perusahaan-perusahaan lainnya yang sejenis dengan Meadowood ini, Tuan Darmono dan Hadi Rahardja, beserta keluarga dan afiliasinya, memegang saham KIJA masing-masing dengan kepemilikan kurang dari 5%, sehingga di laporan keuangan perusahaan dicatat sebagai pemegang saham publik.

Pertanyaannya, ngapain struktur pemegang saham perusahaan dibuat jadi ribet kaya gitu? Karena kalau begini jadinya maka KIJA menjadi rawan financial engineering, dan sahamnya juga rawan digoreng (makanya pergerakan sahamnya juga nggak mulus, sering naik dan turun dalam persentase besar secara tiba-tiba). Karena kalau anda baca laporan keuangan dari perusahaan-perusahaan Grup Bakrie, modelnya juga sama begitu: Struktur pemegang sahamnya ribet dan nggak jelas. Yap, anda jangan harap bisa menemukan nama Aburizal atau Nirwan Bakrie di dalam laporan keuangan Bumi Resources (BUMI).

Diluar dua poin diatas, saham KIJA juga kurang menarik dari sisi valuasi, dengan PER 15.6 kali pada harga 300. Okay, valuasi yang agak tinggi tersebut mungkin masih wajar kalau kita mempertimbangkan kepemilikan landbank perusahaan yang masih sangat luas, terutama yang di Tanjung Lesung. Namun jika kita mempertimbangkan pula bahwa bisnis pariwisata merupakan bisnis baru bagi KIJA, dimana perusahaan belum berpengalaman dalam menggarap bisnis ini sebelumnya, maka penulis kira risiko kegagalannya masih cukup besar, sama halnya dengan upaya perusahaan di bidang pembangkit listrik yang masih mencatat kinerja minus hingga saat ini.

So, satu-satunya prospek yang benar-benar menarik dari KIJA ini adalah kelanjutan pengembangan Kota Jababeka, plus pengembangan di Kawasan Industri Cilegon. Namun kalau dari materi public expose terakhir perusahaan pada tanggal 4 Mei 2012 lalu, KIJA tampaknya akan lebih banyak mencoba peruntungannya di proyek pembangkit listrik dan dry port, dan juga Tanjung Lesung. Perhaps, manajemen menganggap bahwa proyek Kota Jababeka dan Cilegon sudah cukup aman, sehingga mumpung kondisi ekonomi juga lagi bagus, mereka bisa mencoba petualangan baru di bisnis yang baru. Kebetulan, ada juga kemungkinan bahwa kawasan Tanjung Lesung bisa menjadi kawasan yang sangat strategis, jika rencana Pemerintah untuk mendirikan Bandara Banten Selatan di lokasi yang berdekatan bisa terealisasi suatu hari nanti.

Kesimpulan akhirnya? Well, penulis sudah menyampaikan semua informasi yang menurut penulis cukup penting, jadi kesimpulannya terserah anda saja. Jika anda punya info lainnya seputar KIJA ini, boleh anda share juga disini.

PT. Kawasan Industri Jababeka, Tbk

Rating kinerja pada FY12: A

Rating saham pada 300: BBB