Greenwood Sejahtera: Update

Greenwood Sejahtera (GWSA) adalah salah satu dari sekian banyak perusahaan properti di Indonesia yang sedang menikmati masa jaya sektor properti dalam 2 – 3 tahun terakhir ini, dimana berdasarkan laporan keuangan terbarunya untuk tahun penuh 2012, GWSA mencatat laba bersih Rp434 milyar. Angka tersebut tumbuh dua kali lipat lebih dibanding tahun 2011, dan mencerminkan ROA 20.9%. Berdasarkan analisis fundamental sederhana, data tersebut tentu menarik. Tapi yang lebih menarik lagi adalah valuasi sahamnya, dimana berdasarkan harga sahamnya saat ini yaitu 300, PER GWSA tercatat hanya 5.5 kali. Dan tidak seperti saham-saham properti lainnya yang terus naik sepanjang setahun terakhir, saham GWSA sejauh ini hanya naik 50 poin dibanding harga perdananya (250) ketika IPO pada Desember 2011 lalu. So what’s wrong?

Penulis sendiri mulai mengamati saham ini sejak setahunan yang lalu, dan pernah membahasnya juga di blog ini (ini linknya, artikelnya ditulis persis setahun yang lalu). Intinya ketika itu penulis mengatakan bahwa dalam jangka panjang GWSA berpeluang naik minimal ke level 400. Namun sekarang, setelah lewat setahun, posisi tertinggi yang pernah dicapai GWSA hanya 315. Disisi lain kalau kita lihat kinerjanya, GWSA tetap tumbuh seperti yang diharapkan, sehingga saham ini tetap layak untuk dicermati.

Anyway, berikut ini adalah hal-hal yang sebaiknya anda ketahui tentang GWSA, kita akan membahasnya secara poin per poin.

Kumpulan Logo Properti milik PT Greenwood Sejahtera, Tbk

1. Proyek utama perusahaan: The City Center

GWSA adalah pemilik dari proyek The City Center (TCC), yang berlokasi di Tanah Abang, Jakarta Pusat. TCC merupakan kawasan superblock yang terdiri dari tiga menara perkantoran, tiga menara apartemen yang dibangun diatas sebuah mall, dan satu gedung serbaguna berlantai 72 yang akan difungsikan sebagai perkantoran, hotel bintang lima, apartemen, dan ruang convention center. Proyek ini sudah mulai dikerjakan sejak tahun 2008, dan dijadwalkan akan selesai secara penuh pada tahun 2015. Update terakhir, salah satu menara yaitu Office Tower One, sudah dibuka dan mulai beroperasi secara komersial sejak Desember 2012 lalu.

Kalau diperhatikan, progress dari proyek TCC ini terbilang lambat. Sekarang sudah memasuki tahun 2013, namun baru satu dari tiga menara perkantoran yang sudah beroperasi, sementara dua lainnya masih dalam proses pembebasan tanah untuk kemudian baru dibangun gedung diatasnya. Untuk pembangunan tiga menara apartemen dan satu gedung jumbo berlantai 72, kemungkinan perusahaan akan membutuhkan waktu yang lebih lama lagi untuk merealisasikannya, mengingat perusahaan belum punya cukup dana untuk membiayainya (waktu perusahaan menggelar IPO dulu, duitnya cuma cukup untuk beli tanahnya saja). Intinya, penulis ragu kalau proyek TCC bisa sepenuhnya selesai pada tahun 2015 ini (dan ternyata benar, perusahaan merevisi target penyelesaian TCC secara penuh menjadi tahun 2018).

Btw, mungkin ada pertanyaan, mungkinkah GWSA akan menggelar right issue untuk memperoleh dana untuk membiayai kelanjutan proyek TCC? Jawabannya tidak, setidaknya untuk sekarang ini. Berdasarkan hasil RUPS terakhir perusahaan pada tanggal 13 Juni 2012, sudah diputuskan bahwa GWSA akan menerbitkan obligasi untuk membiayai TCC. Mengingat bahwa utang GWSA masih sangat kecil (DER-nya terakhir tercatat 25.7%), maka penerbitan obligasi ini tentunya nggak jadi masalah.

2. Proyek properti lainnya

Diluar TCC, GWSA masih memiliki beberapa proyek properti lagi, dan beberapa diantaranya sudah beroperasi secara penuh. Berikut daftarnya, termasuk juga TCC:

Proyek	Jenis Proyek	Lokasi	Kepemilikan (%)
The City Center	Superblok	Tanah Abang, Jakarta Pusat	100.0
The Peak Apartment	Apartemen	Sudirman, Jakarta Selatan	55.0
Emporium Hotel	Hotel	Pluit, Jakarta Utara	70.8
Emporium Mall	Mall & Ballroom	Pluit, Jakarta Utara	47.2
Kuningan City	Superblok	Kuningan, Jakarta Selatan	40.0
Senayan City	Superblok	Senayan, Jakarta Pusat	27.4
Festival CityLink	Hotel, Mall & Ballroom	Bandung, Jawa Barat	30.0
Lindeteves	Trade Center	Glodok, Jakarta Pusat	23.0

Karena dari kedelapan proyek diatas hanya proyek TCC, The Peak Apartment, dan Emporium Hotel (Holiday Inn Hotel) yang kepemilikannya lebih dari 50%, maka di laporan keuangannya, GWSA hanya mencantumkan pendapatan konsolidasian yang berasal dari ketiga proyek diatas, yang pada tahun penuh 2012 tercatat sebesar Rp714 milyar, naik 178.6% dibanding tahun 2011. Kenaikan tersebut terutama karena tambahan pendapatan dari penjualan dan penyewaan unit-unit perkantoran dari Office Tower One, dan juga dari The Peak Apartment (yang sudah beroperasi secara penuh). Sementara proyek Hotel Emporium masih dalam tahap pembangunan, namun dijadwalkan akan mulai beroperasi pada tahun 2013 ini.

Nah, poin menariknya adalah, jika ketiga proyek diatas (TCC, The Peak Apartmen, Hotel Emporium) merupakan proyek yang masih dalam tahap pembangunan (The Peak Apartment juga baru selesai dibangun kemarin), maka proyek-proyek lainnya yang dimiliki GWSA secara minoritas (kurang dari 50%) rata-rata sudah selesai dan sudah beroperasi. Kebetulan, penulis sendiri sudah mengunjungi dan melihat proyek-proyek tersebut secara langsung, mulai dari Mall Emporium, Mall Kuningan City, Mall Senayan City, Festival CityLink di Bandung, hingga Lindeteves (ITC Lindeteves sekarang jadi lebih bagus), dan semuanya sudah beroperasi secara penuh. Kalau ada yang masih mengganjal mungkin Mall Kuningan City. Terakhir penulis kesana masih banyak ruang toko yang belum memperoleh tenant. Tapi harusnya sekarang mall ini sudah mulai ramai, secara lokasinya strategis sekali yaitu di Jalan Prof. Dr. Satrio, yang disebut-sebut sebagai Orchard Road-nya Indonesia.

Sepanjang tahun 2012, GWSA memperoleh bagian laba bersih sebesar Rp153 milyar dari kelima proyek yang dimiliki secara minoritas diatas. Bagian laba bersih inilah yang kemudian menyebabkan laba bersih GWSA mencapai Rp434 milyar, meski pendapatannya cuma Rp714 milyar. Jika pendapatan dari kelima proyek tersebut dikonsolidasikan, maka GWSA mungkin akan mencatat pendapatan sekitar Rp2 – 3 trilyun.

Mungkin ada pertanyaan, kalau GWSA hanya memegang saham dari Senayan City dll secara minoritas, lalu siapa pemegang saham mayoritasnya? Jawabannya adalah Grup Agung Podomoro. Nah, partnership antara GWSA dan Agung Podomoro inilah yang membuat saham GWSA ini menjadi menarik. Let say, kalaupun GWSA gagal menyelesaikan mega proyek TCC-nya, maka perusahaan tetap akan memperoleh pendapatan dari proyek-proyek lainnya yang dimiliki bersama dengan Agung Podomoro. Dan mengingat bahwa sebagian besar pembangunan Senayan City dan lainnya memang sudah kelar, maka kita tentu tidak perlu khawatir soal progress pembangunannya lagi, alias tinggal menikmati hasilnya.

Btw penulis menyebut Senayan City di artikel ini berkali-kali karena ada pengalaman pribadi. Waktu itu ketika main kesana, nyari parkirnya susah setengah mati, dan begitu berhasil masuk ke mall-nya, it’s very crowded inside, mungkin bahkan lebih ramai dibanding Pasar Tanah Abang. Menurut penulis ini aneh sekali, karena sepertinya kok gak ada sesuatu yang benar-benar istimewa di mall ini? Isinya sama saja seperti mall-mall lain. Tapi apapun itu, kalau sebuah mall bisa ramai begitu maka tentunya pendapatannya besar sekali. Dari parkirnya saja bisa ratusan juta Rupiah per hari. Karena itulah ketika itu penulis langsung ingat sama saham GWSA ini (ingat sama APLN juga sih).

3. Owner perusahaan

Ultimate shareholder dari GWSA adalah seorang pengusaha bernama Harry Gunawan Ho. Jika dibanding dengan nama-nama beken di industri properti seperti Trihatma Haliman, Ciputra, hingga Eka Tjipta Widaja, maka Mr. Harry jelas bukan siapa-siapa, dan mungkin hal inilah yang menyebabkan nama dan brand Greenwood Sejahtera tidak sepopuler Agung Podomoro, Ciputra Development, atau Bumi Serpong Damai. Lebih jauh, mungkin hal pula yang menyebabkan harga saham GWSA cenderung stagnan. Jika anda perhatikan, masuknya dana asing ke bursa akhir-akhir ini (yang menyebabkan IHSG naik terus) lebih banyak menyasar ke saham-saham, entah saham properti atau lainnya, yang perusahaan/emitennya punya kredibilitas yang baik serta nama perusahaannya cukup dikenal oleh publik. Sementara kalau anda baca data kepemilikan saham GWSA per tanggal 28 Februari lalu, kepemilikan asing di GWSA tercatat 13.7 juta lembar, dan itu hanya 0.18% dari seluruh saham GWSA yang berjumlah 7.8 milyar lembar.

Lalu siapa itu Mr. Harry? Berdasarkan wawancaranya dengan Koran Investor Daily, Harry Gunawan Ho adalah pengusaha manufaktur dan trading, yang pada tahun 2003 banting setir menjadi pengusaha properti, dengan mendirikan GWSA ini (atau lebih tepatnya mengakuisisi, karena status perseroan GWSA sudah ada sejak tahun 1990). So, GWSA memang merupakan perusahaan properti yang tergolong masih sangat muda, dan belum punya reputasi. Proyek TCC sendiri merupakan mega-proyek pertama milik perusahaan, setelah sebelumnya hanya menangani proyek-proyek kecil.

Pertanyaannya mungkin sekarang, gimana ceritanya Mr. Harry bisa ber-partner dengan perusahaan properti sebesar Agung Podomoro? Mungkinkah ada orang lain lagi di GWSA selain beliau?

4. Perkara hukum

Sejak GWSA memulai proyek TCC pada tahun 2008, perusahaan sudah menghadapi serangkaian gugatan dan tuntutan hukum dari pihak-pihak tertentu (biasanya ahli waris tanah), terkait sengketa beberapa bidang tanah yang merupakan bagian dari proyek TCC. Hal ini juga tercantum di prospektus perusahaan ketika menggelar IPO, dimana salah satu poin risikonya adalah risiko adanya tuntutan hukum dari pihak ketiga terkait dengan kepemilikan dan status tanah yang menjadi lokasi proyek.

Sepanjang periode 2008 – 2012, GWSA telah menerima sekurang-kurangnya enam kali gugatan hukum. Sebagian besar dari kasus hukum tersebut dimenangkan perusahaan, namun gugatan yang terakhir, yang putusan pengadilannya keluar pada tanggal 19 Januari 2013, dimenangkan oleh penggugat. Belum ada keterangan dari manajemen GWSA mengenai apa tindakan selanjutnya terkait hal ini, namun kemungkinan terburuknya perusahaan terpaksa harus melakukan pencadangan kerugian, yang itu berarti laba GWSA di tahun 2013 ini akan sedikit tertekan. Berdasarkan putusan pengadilan, GWSA harus membayar ganti rugi sebesar Rp2 milyar kepada penggugat, plus Rp10 juta setiap hari hingga GWSA melaksanakan tuntutan penggugat untuk memindahkan blower pendingin ruangan/AC (untuk unit-unit AC di gedung Office Tower One) dari tanah yang dianggap sebagai milik penggugat. Well, bukan jumlah uang yang serius penulis kira, tapi masalahnya tetap saja: Blower AC itu tidak mungkin dipindahkan karena itu berarti perusahaan harus men-setting ulang seluruh AC di Office Tower One, atau bahkan konstruksi awal dari gedung itu sendiri. Jadi kemungkinan GWSA akan mengajukan kasasi lagi, atau bernegosiasi dengan penggugat.

Terkait gugatan hukum ini, maka menjadi menarik untuk melihat bagaimana efeknya nanti terhadap laporan keuangan GWSA di Kuartal I 2013. Karena kalau berkaca pada laporan keuangan GWSA di Tahun Penuh 2012, GWSA tidak sampai mengeluarkan biaya atau mengalami kerugian apapun karena tuntutan-tuntutan hukum yang terjadi, karena mereka memang menang terus di pengadilan. Tapi untuk Q1 2013 mendatang, perusahaan mungkin harus melakukan pencadangan kerugian. However, kalau melihat laba bersih GWSA yang mencapai ratusan milyar Rupiah, maka pencadangan kerugian sebesar Rp2 – 3 milyar seharusnya tidak akan begitu berpengaruh.

Kesimpulan

Kesimpulannya, berikut ini adalah beberapa poin yang menyebabkan saham GWSA ini menarik:

1. Perusahaan memiliki lini bisnis properti yang terdiversifikasi, mulai dari gedung perkantoran, apartemen, hotel, convention center, trade center, ballroom, dan tentunya mall. Sebagian besar properti-properti milik perusahaan terletak di lokasi yang sangat bagus dan strategis, termasuk TCC yang berlokasi persis di jantung Kota Jakarta. Dalam hal ini meski nama ‘Greenwood Sejahtera’ kurang dikenal masyarakat luas, namun anda para warga Jakarta pasti sudah hafal dengan Kuningan City, Senayan City, atau Mall Emporium.
2. Kinerjanya sangat baik, dengan potensi pertumbuhan yang masih sangat terbuka jika proyek-proyek properti milik perusahaan satu per satu selesai dibangun dan mulai beroperasi, yang paling dekat tentunya Hotel Emporium. Diluar itu, GWSA hampir bisa dipastikan akan secara rutin menerima kenaikan bagian laba bersih dari proyek-proyek properti yang dimiliki secara minoritas, salah satunya dari Kuningan City yang mulai beroperasi baru-baru ini.
3. Harga sahamnya masih murah, dan itu bisa dijelaskan karena belum ada investor asing yang meliriknya. Bagi investor fundamentalis, ini tentu kesempatan. Anda nggak perlu mengandalkan masuknya asing agar saham yang anda pegang menjadi naik, karena yang lebih penting sebenarnya adalah peningkatan nilai/value dari perusahaan yang ada dibalik saham itu sendiri.

Disisi lain, jika anda tertarik dengan GWSA ini maka anda juga harus mempertimbangkan hal-hal berikut:

1. GWSA mungkin akan mengalami kesulitan dalam menyelesaikan TCC-nya secara penuh, mengingat itu adalah proyek yang terbilang sangat ambisius untuk ukuran sebuah perusahaan yang notabene baru berdiri kemarin sore. Untuk sekarang kita lihat saja dulu, apakah perusahaan mampu menyelesaikan pembangunan TCC Tahap Satu (tiga menara perkantoran) hingga tahun 2014 atau 2015 nanti.
2. Berbagai tuntutan hukum yang diterima GWSA mungkin tidak akan terlalu berpengaruh terhadap kinerja keuangan, tapi sudah pasti akan berpengaruh terhadap kredibilitas dan nama baik perusahaan. Padahal kita tahu bahwa GWSA pada saat ini sedang berjuang untuk menciptakan reputasi yang baik. Jika hal ini terus berlanjut, maka para investor baik asing maupun lokal juga akan berpikir dua kali untuk membeli sahamnya.
3. Saat ini beberapa pihak menganggap bahwa mulai terjadi bubble properti di Indonesia. Jika anggapan itu benar, dan suatu saat bubble tersebut meletus, maka GWSA akan menjadi salah satu perusahaan properti yang tertimpa dampaknya lebih dahulu, mengingat GWSA bermain di sektor properti high-end nan mewah yang rentan terhadap perubahan perekonomian.

Diluar poin-poin diatas, ada beberapa hal lagi yang penulis perhatikan terkait GWSA ini. Pertama, setelah sideways selama setahun penuh, GWSA akhirnya tembus 300 juga. Kalau pake contoh saham APLN, yang selama dua tahun mandek di rentang 320 – 380, tapi langsung ngacir setelah menembus level psikologis 400, maka GWSA juga mungkin akan mengalami hal yang sama. Toh lagipula untuk saat ini tidak ada alasan bagi saham ini untuk turun lagi ke posisi semula, kecuali mungkin jika nanti IHSG terkoreksi.

Kedua, valuasi sahamnya yang murah (PER 5.5 kali) bisa menjadi lebih murah lagi jika laba bersih GWSA di Q1 2013 nanti kembali naik. Dan ketiga, berdasarkan prospektusnya, GWSA akan membagikan dividen sebesar 30% dari perolehan laba bersih, mulai tahun 2012 ini. Jika RUPS-nya nanti menyetujui hal tersebut, maka para pemegang saham akan menerima dividen Rp17 per lembar saham, lumayan bukan? Jika kedua hal tersebut terealisasi (kinerja di Q1 2013 naik, dan ada pembagian dividen dalam jumlah besar), maka target harga bagi GWSA ini masih sama seperti setahun lalu: 400-an.

PT Greenwood Sejahtera, Tbk

Rating Kinerja pada FY12: AAA

Rating Saham pada 300: A