Alam Sutera Realty, Now & Future

Pada tanggal 2 Juli kemarin, Alam Sutera Realty (ASRI), perusahaan pengembang properti di wilayah Alam Sutera, Tangerang, Banten, mengumumkan bahwa perusahaan telah mengakuisisi sebuah perusahaan pengelola kawasan pariwisata Garuda Wisnu Kencana (GWK), Bali, dengan nilai akuisisi Rp738 milyar (yang belakangan naik menjadi Rp813 milyar). Bagi ASRI, tujuan dari aksi korporasi ini adalah untuk mendiversifikasikan kegiatan usaha perusahaan, dimana ASRI kini punya usaha di bidang pariwisata. Namun masuknya ASRI ke GWK tersebut ditanggapi negatif oleh investor, dimana saham ASRI sempat merosot hingga posisi 455, meski sekarang sudah naik lagi ke posisi 480.

GWK adalah kawasan cultural park alias taman kebudayaan, yang terletak di Tanjung Nusa Dua, Kabupaten Badung, Bali. Objek wisata utama yang menjadi daya tarik taman tersebut adalah patung Dewa Wisnu yang sedang mengendarai Burung Garuda, dengan ukuran patung yang super-besar, yakni tinggi 145 meter dan lebar 64 meter. Namun meski pembangunan patung tersebut sudah dimulai cukup lama yaitu sejak tahun 1997, hingga kini patung tersebut belum selesai dibangun, kecuali hanya bagian-bagiannya saja yaitu kepala dan dada Dewa Wisnu, kepala Burung Garuda, dan tangan Dewa Wisnu, dan juga belum ada kejelasan soal kapan tepatnya patung tersebut akan selesai 100%. Mungkin inilah yang menyebabkan sebagian investor berpendapat bahwa ASRI keliru jika masuk menjadi pengelola kawasan GWK, karena GWK ini sejatinya belum siap beroperasi sebagai kawasan wisata.

Di keterbukaan informasinya, manajemen ASRI tidak memperinci manfaat dari pengambil alihan hak pengelolaan kawasan GWK, serta apa rencana perusahaan pasca akuisisi hak pengelolaan tersebut. Namun di prospektus perusahaan ketika menerbitkan notes senilai US$ 150 juta di Singapura, perusahaan mengatakan akan mengembangkan kawasan GWK dalam dua tahap. Tahap pertama, perusahaan akan melanjutkan pembangunan patung GWK hingga tuntas. Tahap kedua, perusahaan akan mengembangkan kawasan komersial di sekitar patung tersebut. Untuk biayanya, perusahaan sudah memperoleh pinjaman Rp900 milyar dari Bank BII, dimana Rp600 milyar diantaranya digunakan untuk akuisisi hak pengelolaan kawasan GWK, dan Rp300 milyar sisanya untuk pembangunan dua tahap tadi.

Yang penting untuk dicermati disini adalah, mungkin manajemen sedikit berspekulasi pada masalah penyelesaian patung GWK ini, dalam artian jika patung tersebut tidak pernah selesai, maka perusahaan akan tetap untung karena kawasan taman budaya GWK pada saat ini memang sudah menghasilkan pendapatan, minimal dalam bentuk tiket masuk pengunjung sebesar Rp30,000 per orang (dan Rp60,000 untuk turis asing). Yap, meski patung GWK belum selesai sepenuhnya, namun para wisatawan tetap akan tertarik untuk menyaksikan patung kepala Dewa Wisnu berukuran besar dengan tinggi 12 meter, dan juga patung Garuda dan patung tangan Dewa Wisnu.

Disisi lain, jika ASRI ternyata sanggup menyelesaikan patung GWK hingga berdiri sempurna setinggi 145 meter, katakanlah 7 atau 10 tahun dari sekarang, maka pendapatan perusahaan dari kawasan GWK ini bisa dipastikan akan melonjak hingga berkali-kali lipat, karena patung tersebut akan menjadi maha-monumen yang setara dengan objek wisata kelas dunia lainnya seperti Menara Eiffel, Piramida Mesir, ataupun Patung Liberty, terlebih Pulau Bali sendiri sejak dulu sudah sangat terkenal sebagai kawasan wisata populer di dunia. Harga tiket masuk GWK bisa dinaikkan hingga Rp300,000 bagi para turis asing, dan mereka akan tetap tidak keberatan untuk membayarnya.

Jadi dalam hal ini, meski tentunya akan sangat berat bagi ASRI untuk bisa meneruskan pembangunan patung GWK hingga berdiri sempurna, but it worth a try, because the prize is extraordinary. Bagi ASRI, hal ini juga nothing to lose, karena kalaupun pembangunan patung GWK tersebut terlalu sulit untuk dituntaskan, maka paling tidak mereka bisa mengembangkan kawasan komersial di kompleks GWK tersebut, dan itu tetap akan menghasilkan pendapatan bagi perusahaan.

Satu hal yang perlu dicatat disini adalah, pengembangan GWK ini merupakan rencana jangka panjang perusahaan, sehingga mungkin karena itulah ASRI belum mau memperinci soal pengembangan apa saja yang akan dikerjakan di GWK ini, dan bagaimana prospek pendapatan dan laba bersih perusahaan pasca pengembangan tersebut. Yup, untuk saat ini ASRI hanya ‘menaruh deposito’ saja di GWK. Selain GWK, ASRI juga membeli beberapa bidang tanah di Sanur (Bali), Cianjur (Jawa Barat), Cibitung (Bekasi), dan Tanjung Pinang (Riau), yang juga tidak akan dikembangkan dalam waktu dekat ini.

Tapi kalau GWK tersebut merupakan rencana jangka panjang perusahaan, lalu apa yang akan dikerjakan ASRI dalam waktu dekat ini? Nah, ketika perusahaan menerbitkan notes senilai US$ 150 juta di Singapura (setelah dikurangi biaya ini itu, bersihnya sekitar US$ 142.2 juta), sebagian kecil dari uang tersebut (sekitar 20%) akan dipakai untuk meneruskan pengembangan properti di township (kawasan kota kecil terpadu) Alam Sutera.

Sementara sebagian besar dana hasil penerbitan notes (sekitar 80%), akan dipakai untuk mengakuisisi landbank (tanah kosong yang akan dikembangkan kemudian), di kawasan Pasar Kemis, Tangerang (plus sebagian kawasan Serpong, tapi lebih banyak ke Pasar Kemis). Yap, ASRI punya rencana besar di Kawasan Pasar Kemis, dimana perusahaan akan membangun township keduanya (setelah township Alam Sutera) di kawasan tersebut. Pasar Kemis sendiri terletak 15 kilometer seberah barat kawasan Alam Sutera. Per tanggal 31 Desember 2011, ASRI sudah memiliki landbank seluas 926 hektar di kawasan Pasar Kemis, yang bisa dipastikan akan bertambah setelah perusahaan memperoleh dana hasil dari penerbitan notes-nya. Perusahaan sengaja memilih kawasan Pasar Kemis ini, karena kawasan tersebut akan menjadi kawasan yang sangat strategis pada tahun 2015, seiring dengan selesainya pembangunan Jalan Tol Jakarta Outer Ring Road II (JORR II), dan Tangerang Outer Ring Road. Kawasan tersebut juga akan memiliki akses tol langsung ke Bandara Soekarno-Hatta dan Jalan Tol Jakarta - Merak.

Dan township Pasar Kemis itulah yang menjadi rencana utama pengembangan perusahaan, sementara GWK baru akan dikelola nanti. Yup, hingga saat ini ASRI masih fokus pada pengembangan kota satelit di tepi Ibukota Jakarta (sementara GWK, sekali lagi, akan dikembangkan nanti). Saat ini perusahaan tengah sibuk mengakuisisi banyak landbank di Kawasan Pasar Kemis (soalnya duit hasil penerbitan notes-nya sudah ditangan). Kedepannya mungkin ASRI akan mencari sumber pendanaan lagi untuk mulai membangun residential, apartemen, gedung perkantoran, hingga mall di kawasan Pasar Kemis tersebut. Kalau melihat track record perusahaan yang cukup sukses di kawasan Alam Sutera, maka kita boleh mengharapkan bahwa ASRI juga akan sukses di Pasar Kemis.

Nah, berikut adalah skenario terbaik yang mungkin dicapai ASRI dalam 10 tahun ke depan:

1. Setelah 3 tahun, township Alam Sutera menjadi salah satu township terbesar dan terlengkap di Indonesia

2. Setelah 5 - 7 tahun, township Pasar Kemis juga tumbuh menjadi kawasan township elit nan terkemuka di barat Jakarta, yang dikelilingi berbagai akses jalan tol, termasuk direct access ke bandara Soekarno-Hatta.

3. Setelah 7 - 10 tahun, Garuda Wisnu Kencana Cultural Park menjadi kawasan pariwisata kelas dunia, dengan objek wisata utamanya yaitu patung raksasa Dewa Wisnu yang sedang mengendarai Burung Garuda, setinggi 145 meter.

4. Sukses dengan proyek-proyeknya diatas, ASRI kemudian mulai melirik kembali ‘tabungan’ landbank mereka di Sanur, Cianjur, Cibitung, dan Tanjung Pinang. Jika ada peluang, maka mungkin perusahaan akan mulai membangun township ketiganya (paling dekat mungkin Cibitung).

Sementara skenario terburuknya? Well, penulis tidak mau membicarakannya, karena kalau perekonomian Indonesia terguncang sedikit saja, maka skenario diatas akan bubar seluruhnya. Soalnya industri properti adalah industri yang sangat rentan terhadap perubahan dalam ekonomi makro. Dulu pun ketika terjadi krisis moneter di tahun 1998, mau tidak mau kegiatan usaha ASRI harus berhenti, nyaris seluruhnya. Pasca krisis, perusahaan perlu waktu sembilan tahun untuk bisa bangkit kembali, dimana barulah pada tahun 2007, ASRI mulai membangun sejumlah perumahan dan ruko, sekaligus listing di BEI.

Tapi itu kalau kita bicara masa depan dalam jangka yang sangat panjang. Yang jelas untuk saat ini, kinerja terakhir ASRI per kuartal I 2012 masih sangat oke, dan pasca penurunannya setelah beredar cerita soal GWK kemarin, saat ini saham ASRI boleh dibilang sedang diobral. Lalu, prospeknya? Juga masih cerah, terutama terkait pembangunan sisa lahan di township Alam Sutera. Saat ini perusahaan tengah menyelesaikan pembangunan dan memasarkan Mall @ Alam Sutera, pusat makanan dan hiburan keluarga ‘Flavor Bliss’, Apartemen Silkwood Residences, Gedung Perkantoran 20 lantai, Kompleks Pasar Modern, dan Kawasan Pergudangan. Berbagai properti tersebut akan melengkapi fasilitas yang sudah ada di Township Alam Sutera, seperti sport center, club house, Rumah Sakit Omni, Masjid Nur Asmaa Husna, Gereja St. Laurensius, Sekolah St. Laurensia, Universitas Binus, hingga lapangan futsal dan paintball. What a lovely town!

Sementara untuk kawasan Pasar Kemis, perusahaan sudah mulai membangun dan memasarkan beberapa cluster perumahan, diantaranya cluster ‘Sutera Sitara’ dan ‘Suvarna Padi Golf Estate’. Bagaimana hasilnya? Kita lihat di laporan keuangan kuartal II nanti.

PT Alam Sutera Realty, Tbk.
Rating Kinerja pada 1Q12: AAA
Rating Saham pada 480: AA