Intiland Development, The Chronicles

Kalau dilihat dari kinerjanya, Intiland Development (DILD) seharusnya menjadi salah satu saham bagus favorit investor di sektor properti, karena peningkatan kinerjanya yang sangat-sangat signifikan. Pada LK FY10, DILD mencatat kenaikan pendapatan 117%, laba operasional 320.9%, dan laba bersih 1,268.5%. But somehow, sahamnya malah ‘mati’ di posisi 300-an. Apa yang terjadi?

Penulis pertama kali menulis tentang DILD di blog ini adalah pada Agustus 2010 lalu, ketika dia masih berada di posisi 640. Ketika itu penulis merekomendasikannya dengan target harga 10 - 15% lebih tinggi dari posisinya ketika itu. Dan DILD memang naik. Namun tak lama kemudian tiba-tiba sahamnya disuspensi, karena terjadi transaksi substansial diluar market, dimana tiga pemilik mayoritas DILD menjual saham mereka senilai 1.6 trilyun. Entah apa yang membuat mereka menjual DILD. Namun yang jelas pasca suspensi tersebut dicabut, DILD anjlok ke posisi 475, dan terus turun sampai saat ini berhenti di 300.

Jadi, apa yang menyebabkan DILD terus turun? Sepertinya, masalahnya bukan terletak pada fundamentalnya. Okay, mari kita selidiki hal ini dari awal.

The Chronicles Started from..

Setahun yang lalu, tepatnya Februari 2010, saham DILD dimiliki oleh lima pemilik mayoritas. Mereka adalah Truss Investment, Strands Investment, DBS Bank, Mira Equities, dan Credit Suisse Singapore. Dua pemilik yang disebut pertama, Truss dan Strands Investment, memegang 70% saham DILD (pemegang saham pengendali), sementara tiga lainnya memegang total 11%. Sisanya yaitu 19%, dimiliki oleh publik. Jumlah saham DILD ketika itu 3.1 milyar lembar, yang itu berarti saham milik publik yang beredar di market adalah 570 juta lembar.

Kemudian pada April 2010, DILD menggelar right issue, dengan rasio 1:2 (sudah termasuk eksekusi waran). Kalau semua pemegang saham melaksanakan hak-nya (membeli saham baru yang diterbitkan), maka jumlah saham milik publik akan bertambah dua kali lipat, menjadi 1.1 milyar lembar, atau tepatnya 1,140 juta lembar. Demikian pula, jumlah saham yang dimiliki oleh kelima pemegang saham mayoritas diatas juga akan bertambah masing-masing dua kali lipat.

Pertanyaannya, bagaimana kalau tidak semua pemegang saham melaksanakan hak-nya? Ya sisa saham yang tidak terjual akan diserap oleh beberapa pembeli siaga. Mereka adalah Faith Mount Investment, PT Cempaka Andalan Kharisma, PT Cakrawala Persada Gemilang, PT Permata Ratnamulia, dan PT Minna Padi Investama. Kelima pembeli siaga ini akan menjadi memiliki 50% saham DILD, jika semua pemegang saham DILD tidak melaksanakan hak-nya pada right issue tadi.

Lalu apakah para pemegang saham DILD membeli saham baru yang diterbitkan pada right issue tersebut? Ternyata tidak. Tiga pemegang saham mayoritas DILD yaitu Truss Investment, Strands Investment, dan Credit Suisse, sama sekali tidak mengambil haknya (atau mungkin mengambil, namun hanya sedikit). Sementara dua pemegang saham mayoritas lainnya yaitu DBS Bank dan Mira Equities, malah lebih buruk. Mereka lebih memilih untuk keluar dari jajaran pemilik DILD, daripada harus ngeluarin duit untuk membeli saham baru DILD. Yup, mereka menjual sahamnya. Jualnya kemana? Entahlah, namun sepertinya ke perusahaan yang bernama PT Bukit Makmur Widya. Entah apakah pemegang saham publik ikut membeli ataukah tidak ketika DILD melakukan right issue, namun yang jelas pada Juni 2010, kepemilikan publik di DILD tetap 19%. Pada bulan Juni tersebut, hampir semua pembeli siaga right issue-nya DILD menjadi memiliki saham DILD sesuai porsi mereka masing-masing, kecuali PT Minna Padi Investama (yang posisinya digantikan oleh PT Bukit Makmur Widya tadi).

Nah, kalau DILD ini menggelar right issue, kemudian pembelinya adalah pembeli siaganya dan bukan para pemegang sahamnya, maka apa itu artinya? Ada dua kemungkinan. Pertama, kalau para pembeli siaga tersebut merupakan investor strategis yang memang berniat untuk menanamkan modal di DILD, maka gak akan jadi masalah kalau saham baru DILD yang diterbitkan melalui right issue tersebut, semuanya diserap oleh mereka. Contoh peristiwa seperti ini adalah ketika kemarin Mobile-8 (FREN) menggelar right issue dengan pembeli siaganya adalah Sinarmas. Ketika itu Sinarmas memang berniat menyuntikkan modal ke FREN, sekaligus me-merger FREN dengan Smart Telecom.

Kemungkinan kedua, kalau para pembeli siaga ini hanya merupakan penjamin sementara, maka saham yang diserap oleh mereka harus mereka jual lagi ke investor strategis, agar modal mereka cair kembali. Biasanya penjamin sementara ini merupakan perusahaan sekuritas. Sementara dalam kasus DILD, kalau dari nama-namanya, sepertinya para pembeli siaga right issue DILD diatas bukan merupakan perusahaan sekuritas. Jadi memang tidak terduga sama sekali kalau para pembeli siaga ini ternyata bukan merupakan investor strategis yang berminat menanamkan modal ke DILD, melainkan hanya penjamin sementara.

Namun kalaupun mereka hanya penjamin sementara, maka mereka seharusnya menjual saham mereka ke investor strategis. Sayangnya, tiga dari lima pembeli siaga tersebut yaitu PT Bukit Makmur Widya, PT Cakrawala Persada Gemilang, dan PT Cempaka Andalan Kharisma, sepertinya tidak mampu menemukan investor strategis, sehingga mereka menjual sekitar 1 milyar lembar saham mereka.. ke publik! Memang gak semuanya ke publik sih, karena ada sebagian kecil yang dibeli oleh pemegang saham mayoritas lainnya. Namun yang jelas karena penjualan massive tersebut, saham DILD langsung anjlok dari 600-an ke 475, karena publik tentu saja tidak siap menerima saham DILD sebanyak itu.

Tapi lalu apa yang membuat saham DILD terus saja turun hingga ke posisi 300? Itu karena pasca penjualan tersebut, jumlah saham DILD yang beredar di market (dimiliki oleh publik) menjadi membengkak dua kali lipat, dari tadinya hanya 1 milyar menjadi 2 milyar lembar! Kepemilikan publik di DILD juga menjadi dua kali lipat, yaitu 40%. Sekarang kita pake hukum ekonomi: Kalau jumlah sebuah barang di pasar naik dua kali lipat, sementara permintaan akan barang tersebut cenderung tetap, maka harganya akan? Turun, tentu saja. Jadi ketika kemarin perusahaan melakukan stocksplit dengan rasio 1:2, sehingga saham publik terpecah dari 2 menjadi 4 milyar lembar (terpecah ya, bukan bertambah), mungkin harapannya agar investor lebih aktif memperjual belikan sahamnya, sehingga saham DILD tidak akan turun meskipun jumlahnya di market bertambah dua kali lipat (yang itu berarti nilai saham DILD menjadi tinggal setengahnya). Namun sepertinya upaya tersebut gagal. DILD tetap saja turun hingga setengahnya dari harga semula, yaitu menjadi 300.

Secara teoritis, DILD tidak bisa turun lebih rendah dari 275. Soalnya sebelum tiga perusahaan diatas menjual sahamnya, harga DILD berada di kisaran 550-an (atau 1,100, kalau kita pake harga sebelum stocksplit). Jadi sebenarnya harga DILD nggak turun, melainkan hanya menyesuaikan diri dengan jumlah saham yang beredar. Kalau sebelumnya nilai kepemilikan publik atas DILD adalah Rp1,100 x 1 milyar lembar saham = Rp1.1 trilyun, maka nilai kepemilikan publik atas DILD pada saat ini jika menggunakan harga teoritis tadi adalah adalah Rp275 x 4 milyar lembar saham = Rp1.1 trilyun. Sama saja bukan?

Sejujurnya, penulis juga baru kali ini mengetahui kalau hal seperti ini ternyata bisa terjadi. Sebab para pemegang saham mayoritas DILD tersebut pasti tahu bahwa kalau mereka melepas kepemilikan saham mereka ke publik, dan bukan ke investor strategis, maka harga saham DILD pasti akan jatuh. Jadi secara etika bisnis, mereka tidak boleh melakukan hal itu (menjual saham mereka ke publik), karena itu akan merugikan investor retail yang memegang saham DILD (dan juga merugikan mereka sendiri, sebenarnya). Sayangnya, entah kenapa mereka tetap melakukannya. Kalau saja penulis tahu akan hal ini, atau setidaknya memperkirakan bahwa hal ini bisa saja terjadi, maka tentu penulis tidak akan merekomendasikan DILD, meskipun secara fundamental DILD ini bagus.

Anyway mudah-mudahan hal ini bisa jadi pelajaran, baik bagi penulis maupun temen-temen sekalian, untuk lebih hati-hati lagi dalam memilih sebuah saham, terutama yang baru saja menggelar right issue. Sebab kita tidak pernah tahu akan hal-hal apa saja yang bisa dilakukan oleh para pemodal besar, yang menjadi pemegang saham mayoritas dari saham yang anda beli.

Epilog

Kabar baiknya adalah, tidak ada yang keliru dengan analisis fundamental dari DILD ini. Yup, terlepas dari chronicles diatas, kinerja DILD pada saat ini tetap boleh dikatakan sangat bagus, sama seperti banyak perusahaan properti lainnya yang pada tahun ini mencatat pertumbuhan signifikan. Sehingga meskipun secara teoritis batas terendah DILD adalah 275, namun secara fundamental DILD sangat kecil kemungkinannya untuk bisa turun lebih rendah dari 300. Penulis sudah menghitung ulang, dan PER DILD pada harga 335 adalah tepat 10 kali (kalau kita pake jumlah sahamnya yang terakhir). Dan itu tentu saja masih murah. Jadi kalau anda nyangkut, boleh average down.

Hanya mungkin kalau mengharapkan DILD untuk bisa balik lagi ke posisi 600-an, maka itu agak berat. Dengan catatan DILD bisa menjaga ROE-nya dikisaran 10%-an (ROE-nya saat ini adalah 9.8%), maka target yang realistis untuk DILD ini adalah 425, atau 40% diatas ‘harga patokannya’, yaitu 300, yang mungkin akan dicapai dalam enam hingga dua belas bulan kedepan.

That’s it? Belum. Ingat bahwa dalam right issue-nya dulu, pembeli siaga DILD berjumlah lima perusahaan. Sementara yang Agustus kemarin melepas saham mereka ke publik baru tiga perusahaan. Dua pembeli siaga DILD yang saat ini masih memegang sahamnya adalah PT Permata Ratnamulia, dan Faith Mount Investment. Kalau berkaca pada peristiwa Agustus lalu, maka sekarang kita menjadi tidak tahu apakah dua perusahaan tersebut juga akan melepas saham mereka ke publik, atau tidak. Jadi kalau kita mempertimbangkan hal ini, maka keputusan untuk tetap memegang saham DILD menjadi beresiko tinggi.

Tapi kalau anda tetap memilih untuk memegang sahamnya, maka kalau nanti DILD menggelar RUPS, anda coba deh datang kesana. Terus silahkan anda marahin para direktur dan komisarisnya.